경매초보, 이것만은 꼭 알아두세요

물건 채무관계 샅샅이 꿰고 있어야

감정가의 85% 초과 응찰은 금물

 

 

'3.30부동산대책'으로 주택투기지역에서 6억원을 초과하는 아파트를 살 때 대출한도가 크게 줄어들면서 일부 실수요자들은 내 집 마련에 비상이 걸렸다.

대출을 받지 못해 주택구입자금이 부족하다면 법원 경매로 나온 아파트를 찾는 것도 방법이다. 경매에 나온 아파트는 시세보다 값이 상대적으로 저렴한데다 최근 아파트 경매 경쟁률도 떨어졌기 때문.

그러나 채권, 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있는 물건도 많고 법적 절차도 까다로워 조심하지 않으면 자칫 손해를 볼 가능성도 없지 않다.

법원경매 초보자들이 유의해야 할 사항을 알아보자.

경매에 응찰하는 사람 수에 현혹돼 응찰가를 무턱대고 높게 써서는 안된다. 일반적으로 아파트의 응찰가는 감정가의 85% 정도가 마지노선이다. 세입자 처리비용과 대행사 수수료 등이 추가되기 때문이다. 하지만 경매 초보자들은 자신이 원하는 물건에 사람들이 덤벼들면 조바심 때문에 응찰가를 높여 쓰는 실수를 저지르기 쉽다. 이같은 실수를 예방하려면 경매장에 들어가기 전에 자신의 응찰가를 정한 뒤 법정 안 분위기에 따라 응찰가 수위를 조절해야 한다.

적정가를 산출하기 위해서는 감정가와 시세를 반드시 비교해 봐야 한다. 감정가는 일반적으로 5,6개월이 걸리는 경매 준비 과정에서 산출된 것이므로 부동산 가격이 급듭하거나 급락할 때에는 시세와 차이나는 경우가 많다.

따라서 성공적인 투자를 위해서는 인근 부동산 시세와 비교해 적정한 수익이 보장되는 선에서 응찰가를 결정하는게 중요하다.

자금 동원 계획도 사전에 철저히 세워야 한다. 낙찰자로 선정되면 낙찰가의 10%를 계약금으로 내고 낙찰 허가일로부터 한 달 이내에 나머지 돈을 내야 한다. 잔금을 기간 내에 내지 못하면 계약금마저 떼일 수 있다는 점을 명심해야 한다.

또 소유권이 넘어오고 부동산을 이용할 수 있을 때까지 오랜 기간이 걸릴 수 있으므로 낙찰받은 집으로 들어가기 위해 지금 살고 있는 집을 너무 일찍 팔아서는 안된다.

경매물건의 등기부등본을 떼어 채권 채무 관계를 분석하는 것도 필수사항이다. 예고등기, 유치권, 전 소유자에 대한 가압류 등은 낙찰이 되더라도 말소되지 않는 것들이니 유의해야 한다.

또한 직접 현장 조사를 해 물건의 상태를 파악하는게 좋다. 경매 신청된 물건들은 관리가 소홀한 채 방치된 경우가 많으므로 관리 상태와 보일러 동파, 누수, 균열 들을 직접 눈으로 확인할 필요가 있다.