다주택자, 내년에 1채 팔아라

다주택자, 내년에 1채 팔아라

집 사려면 내년에 사야 양도세 감면 혜택

서울 강남과 경기도 안양ㆍ군포시에 집을 한 채씩 갖고 있는 A씨. 대출 이자 부담이 커 기회만 된다면 집 한 채를 팔 생각이다.

게다가 최근 집값이 당분간 약세를 보일 것이라는 보도를 접하고부터는 처분 쪽으로 마음을 굳혔다.

하지만 어느 집을 언제 팔아야 할 지 고민이다.

최근 몇 년새 정부가 부동산시장을 살리기 위해 한시적인 세제 감면 조치를 잇따라 내놓으면서

내년에 사고 팔아야 절세 효과를 얻는 부동산이 적지 않다.

신방수 세무사는 “내년에 시한이 끝나는 부동산 세제를 제대로 활용하면 세금을 많이 아낄 수 있다”고 말했다.

다주택자는 한 채 팔아야

현재 집을 여러 채 갖고 있다면 내년 말까지 적어도 1채는 팔아야 양도소득세 부담을 줄일 수 있다.

내년까지는 다주택자에게도 일반세율(6~35%)이 적용되지만 2011년부터는 양도세가

중과(2주택자는 50%, 3주택 이상 보유자는 60% 세율)되기 때문이다.

가령 두 채 가진 사람이 양도 차익이 3억원인 한 채를 내년에 팔면 양도세는 대략 8922만원이다.

하지만 2011년 이후 처분하면 1억4875만원으로 늘어난다.

김종필 세무사는 “세금을 줄이려면 재산세 부과 기준일인 내년 6월1일 이전에 파는 게 좋다”고 말했다.

대출이 많고 차익이 적은 집부터 정리하는 게 유리하다.

다만 보유한 지 2년이 안 된 집을 처분하는 것은 별로 좋지 않다. 1년 미만 보유하다 팔 경우엔 50%,

2년 미만은 40%의 세율이 적용되기 때문이다.

곽정현 세무사는 “강남과 같은 투기지역의 경우 3주택자가 내년에 한 채를 팔더라도

기본세율에 10% 포인트가 가산되기 때문에 이왕이면 강북이나 수도권 등 비투기지역의 집을 처분하는 게 낫다”고 권했다.

부재지주 토지도 처분을

집과 마찬가지로 부재지주(땅 소재지에 살지 않는 주인)의 토지에 대해서는 내년까지는

양도세가 일반세율(6~35%)로 매겨지지만 2011년부터는 60%로 중과된다.

따라서 1986년 12월 31일 이전부터 갖고 있거나 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지ㆍ임야ㆍ목장이 있다면

내년 말까지 파는 게 바람직하다. 예컨대 B씨가 25년 전에 산 용인 임야의 양도가액이 6억원이고,

취득가액 및 기타 필요경비가 1억원이라고 치자.

그가 내년에 팔 때 내는 양도세와 주민세는 1억6613만원이나 2011년에 팔면

양도세(세율 60%)와 주민세가 3억2835만원으로 껑충 뛴다.

땅값이 일년 새 1억6200만원 이상 오르지 않는다면 2011년에 파는 게 손해인 셈이다.

다만 내년부터는 장기보유 특별공제(양도 차익의 30% 공제) 혜택은 없어진다.

새로 집을 살 사람은?

여윳돈이 있는 유주택자나 투자자라면 내년에 기존 주택이나 토지를 추가로 사는 게 유리하다.

유주택자가 내년 말까지 새로 산 주택은 2년 보유 후 언제 팔더라도 일반세율을 적용받는다.

따라서 2주택자가 내년 말까지 집 한 채를 팔고(일반세율 적용) 대신 다른 한 채를 취득해

2년 보유 후 팔면(역시 일반세율 적용) 양도세를 이중으로 아낄 수 있는 것이다.

이 과정에서 취득ㆍ등록세 등을 지출하더라도 절세에서 유리하다.

분양 아파트 매입을 고려한다면 서둘러야 한다. 내년 2월 11일까지 서울을 뺀 지역의

신규 분양 및 미분양 아파트(과밀억제권역의 전용 149㎡ 초과는 제외)를 계약한 뒤 5년 안에 팔면

주택 수와 관계없이 5년간 양도세 면제 또는 감면 혜택이 주어지기 때문이다.

나비에셋 곽창석 대표는 “새 아파트로 내 집을 장만할 계획이라면 내년 초까지 서울 재개발ㆍ신도시ㆍ경제자유구역

등지에서 나올 주택에 관심을 가질 필요가 있다”고 조언했다.

 

달라지는 부동산 세제와 절세 전략
구분	내용	절세 전략
다주택자 양도세 한시 완화	-내년까지 일반세율(6~35%) 적용 -2011년 이후 팔면 중과(세율 50~60%)	-내년에 파는 게 유리  -집 팔 땐 대출 부담 크고, 양도 차익 작은 곳부터 팔아야
장기 보유 비사업용 토지 양도세 중과세 한시 폐지	-1986년12월말 이전부터 소유 혹은 2006년12월말 이전 상속받은 농지 등 내년 말까지 팔면 양도세 일반 세율 적용	-내년 말까지 파는 게 유리 -가격 상승 가능성 큰 곳이면 보유해도 좋아
취득·등록세 감면 연장	-부동산 취득·등록세 50% 감면 시한 내년말까지 1년 연장(국회 법안 통과 예정) -세율 4.6%→2.2~2.7% 적용	-부동산 구입 부담 줄어 -개발 호재 많고 가격 상승 여력 있는 곳 매입할 만
신규 분양 및 미분양 아파트 양도세 한시 감면(서울 제외)	-내년 2월11일까지 계약하면 양도세 면제 또는 감면	-내년 초까지 유망 지역에서 분양되는 아파트 노릴 만
자료:기획재정부·김종필 세무사