수도권 주택투기지역 ‘대폭 해제’

수도권 주택투기지역 ‘대폭 해제’

건설사 선별적 지원

-->   정부는 21일 주택수요 위축과 건설업계의 자금 경색 상황이 금융 부실로 이어지는 것을 막기 위해 '가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원 방안'을 발표했다. 이에 따르면 정부는 수도권내 지정 목적이 분명치 않은 투기지역 또는 투기과열지구를 풀고 국민주택기금의 주택 매입.임대 자금지원 규모를 2배로 늘리며, 최대 2조원 범위 안에서 지방 미분양주택 매입에도 나선다. 다음은 지원대책 요약. 가계 주거부담 완화 및 실수요 거래 촉진 ▲ 처분조건부 대출 상환기간 연장 = 투기지역내 아파트를 추가로 구입할 경우 기존 주택을 1년내 팔아야하는 '처분조건부' 대출의 상환기간을 2년으로 늘린다. ▲ 불합리한 처분.축소조건부 대출 약정 정비 = 투기지역에서 풀릴 경우 투기지역 지정 기간에 체결된 대출 관련 약정(처분 또는 축소조건부) 이행 의무를 면제해준다. ▲ 일시적 1세대 2주택 중복 보유 허용기간 연장 = 1세대 1주택자가 이사 목적으로 신규 주택을 취득하는 경우, 양도세 비과세가 적용되는 기존주택 양도 기한을 현행 1년에서 2년으로 연장한다. ▲ 투기지역.투기과열지구 합리적 조정 = 수도권내 지정 목적이 분명치 않은 투기지역 또는 투기과열지구를 합리적으로 풀어준다. 11월 중 주택시장 실태조사 이후 해당 심의위원회 심의를 거쳐 추진한다. ▲ 주택담보대출 등 가계대출 부담 완화 = 원리금 상환 부담 완화를 위해 거치 기간 및 만기 연장을 유도한다. 충분한 유동성 공급을 통해 가계대출(주택담보)의 기준금리로 사용되는 CD금리 등을 하향 안정화한다. 중도상환수수료 인하를 통해 변동금리부 대출에서 고정금리부 대출로 전환을 유도한다. 주택금융공사를 통해 장기.고정금리부 주택담보대출을 원활하게 공급하고 국민주택기금의 내년 근로자.서민 주택구입자금 지원 규모를 1조9천억원에서 3조원으로 확대한다. ▲ 매입임대 수요 보완 = 국민주택기금의 민간 매입임대자금 지원 규모를 700억원에서 1천500억원으로 늘린다. 시장 메커니즘 통한 건설부문 유동성 지원 ▲ 건설사 회사채 유동화 지원 = 건설사가 발행한 회사채(담보물건 시세의 60~70%)에 대해 대한주택보증.주택금융신용보증기금 등의 공적보증기관이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행한다. 건설사는 미분양 아파트를 신용보강기관에 담보로 맡기고 신탁회사는 이를 활용(임대.매각)한다. ▲ 민간 부동산 펀드 조성 지원 = 대한주택보증의 보증 대상을 펀드가 미분양 아파트를 매입, 분양하는 경우까지 확대한다. 지금까지 분양계약자 외 펀드는 보호대상에서 제외됐다. ▲ 담보대출이 허용되는 미분양 아파트 범위 확대 = 건설사가 투기지역 내 보유한 준공 상태의 미분양 아파트에 대해서도 담보대출을 허용한다. 2005년 7월 이후 기업자금 대출이 주택구입에 사용되는 것을 막기 위해 투기지역 준공 미분양 아파트에 대한 담보 대출이 제한돼왔다. ▲ 채권금융회사 주도의 건설사 금융 지원 = 건설사의 단기 유동성 확보를 돕기 위해 대주단협약, 패스트 트랙(fast track) 프로그램을 활용, 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 및 자산담보부기업어음(ABCP) 등의 만기 연장, 이자 감면, 신규자금 등을 지원한다. 공공부문을 활용한 건설부문 유동성 공급 ▲ 환매조건부 미분양 주택 매입 = 대한주택보증에서 10월말까지 매입을 공고, 11월중 심사 거쳐 미분양주택을 매입한다. 매입 대상은 지방 소재 사업장 중 공정률이 50%이상인 미분양주택이며, 2조원 한도 안에서 순차적으로 매입한다. 매입가격은 감정평가금액 범위에서 역경매 방식 등을 적용, 낮은 가격에 사들인다. 환매 가능 기간은 준공 후 6개월 이내로 제한하고, 환매 가격은 대한주택보증이 이미 매입한 가격에 자금운용수익률, 제비용 등을 감안해 결정한다. ▲ 공동택지 제3자 전매 허용 = 공영개발 형식으로 이미 분양한 공공택지에 대해 제3자 전매를 허용한다. ▲ 공동택지 계약해제 제한적 허용 = 자금난을 겪는 주택건설사업자에 한해 토지공사가 이미 분양한 공동택지에 대한 계약해제를 한시적을 허용한다. 시행일 현재 일정기간 납부가 연체된 공동택지를 대상으로 실시한다. ▲ 주택건설사업자 보유토지 매입 = 주택건설사업자각 부채상환을 위해 보유토지 매각을 희망하면 토지공사가 역경매 방식을 통해 최저가로 매입한다. 올해 12월부터 1조원 수준의 매입을 추진하고, 앞으로 최대 3조원 범위 안에서 시장 상황을 고려, 순차 매입한다. 기준가격(공공택지는 공급가액, 민간택지는 개별공시지가) 대비 90%를 상한으로 매각 희망가격이 낮은 순으로 사들인다. 매입 재원은 전액 토지채권(부채상환용) 발행으로 조달한다. ▲ 신용보증기금을 통한 지원 = 중소건설사의 회사채 발행을 돕기 위해 1조원 규모의 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO) 가운데 10%이상을 중소 건설사에 지원한다. 신용보증기금은 중소건설사에 대해 올해와 내년 각각 2천억원, 5천억원 규모의 '브리지론 보증'을 시행한다. 건설부문 구조조정 방안 ▲ 대주단 협약 활용 = 일시적 유동성 어려움을 겪는 모든 건설사에 대해 대주단의 평가를 거쳐 만기연장 또는 신규자금 지원 여부를 결정한다. ▲ 지난 10월 1일 발표된 중소기업 유동성 지원 프로그램 활용 = A.B 등급의 중소 건설사에 대해 채권은행이 패스트 트랙(fast track) 프로그램을 적용, 지원한다. 지원대상으로 선정되면 만기연장.이자감면.신규자금지원 등을 한 달안에 받는다. ▲ 워크아웃 프로그램 적용 = 부실 징후는 있지만 회생 가능성이 있는 C 등급 건설사는 워크아웃, 기업구조조정촉진법, 통합도산법상 회생절차 등의 적용해 지원과 구조조정을 병행한다.