[스크랩] 해약금과 위약금의 차이

매매계약 : 해약금, 위약금의 차이 매매계약에서 계약금의 효력에 대해서 혼동하는 분이 꽤 있는 것 같습니다. 묻고 답하기에 질문이 여러 개 있어서 여기에 정리합니다. 심심할 때 한번 읽어보세요. 계약금은 2가지 기능을 할 수 있습니다. 첫째는 해약금, 둘째는 위약금입니다. 이 2 개는 성질이 전혀 다릅니다. (1) 해약금 - 각자가 자유로이 계약해제 할 수 있기 위한 담보금입니다. 즉, 손해배상하지 않고 해제할 있도록 보장하는 역할. 중도금 줄 때까지 (이행착수) 해제 가능하며, 매도인은 배액상환, 매수인은 계약금 포기. 이때는 고의, 과실 문제도 없고, 손해배상 문제도 생기지 않습니다. (민법 565조 2항) 민법은 계약금을 해약금으로 보는 규정을 두고 있으므로 (민법 565조 1항) 계약서에 다른 약정을 두지만 않는다면 계약금 = 해약금이 되니까, 크게 신경 안 쓰셔도 됩니다. (cf. 계약서에 해약금 약정을 쓰는 것이 일반적인데, 안 써도 지장없는 내용임) (2) 위약금 - 채무불이행이 발생했을 때의 손해배상금 입니다. (ex. 중도금,잔금을 지급하지 않는 경우, 이전등기서류를 제공하지 않는 경우 등..) 이때, 계약금이 당연히 위약금이 되는 것이 아닙니다.( --> 보통 여기서 많이 혼동합니다.) 매도자는 매수인의 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있는데, 이때 원상회복해줘야 하고 (수령한 계약금, 중도금 등을 모두 돌려주고) 손해배상청구하는 것인데 --> 이때, 손해액 입증이 매우 곤란하기 때문에 그래서 계약서에 계약금을 위약금으로 간주하는 약정을 두는 경우가 많습니다. 위약금 간주 규정을 두지 않으면 손해액을 입증하여 손해배상 받아야 하니, 보통 일이 아니겠죠. 거의 불가능 ? 다만, 이렇게 위약금 간주 약정을 했었다면 더 큰 손해가 발생해도 계약금 이상을 청구할 수 없습니다 (대법원 판례). 결국, 해약금 약정은 별도로 하지 않으셔도 되나 (법에 규정이 있으니까) 위약금 약정은 대단히 중요하므로, 계약할 때 잘 보셔야 합니다.

출처 : 한국여성공인중개사

글쓴이 : 김유영 원글보기

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