중개사고-유형별 사례및 예방책 분석

최근들어 부동산경기 침체에 따른 공인중개사 사무소간의 경쟁이 치열해지면서 중개사고가 급증하고 있다. 대한공인중개사 협회에 따르면 2002년도에 6건에 불과하던 중개사고가 2003년에는 38건, 2004년에는 46건으로 2003년 이후 급격한 증가추세에 있으며 올해에는 4월말 현재 25건이 접수 처리되고 있어 이러한 추세대로라면 지난해 수준을 훨씬 상회할 것으로 예상하고 있다. 이에 대공협은 최근 빈발하는 중개사고 유형을 소개하고, 손해배상책임여부를 떠나 고객의 재산권 보호와 관리, 중개대상물건에 대한 정확한 파악을 위하여 계약시 세세한 사항에도 주의를 기울일 것을 회원들에게 적극 홍보하는등 중개사고 예방을 위한 본격적인 활동에 나섰다.

▲주민등록증 위조에 의한 사기 = 주민등록증 위조에 의한 사건의 유형은 월세 세입자가 소유자 주민등록증을 위조해 소유자로 가장하여 전세계약을 체결해 보증금을 횡령하는 경우와 사기범이 아파트 소유자 주민등록증을 위조해 시세보다 싼 가격에 급매물을 내놓고 계약금과 중도금을 횡령하는 사건이 주를 이루고 있다.
예방책으로는 계약 체결시 주민등록증 외에 추가로 매도인의 진위성 여부를 가름할수 있는 문서(등기권리증,인감증명,건강보험증등) 확인및 주변 탐문조사 등을 통하여 소유자의 진위를 확인해야 하며, 또한 대리권자가 제출한 인감증명은 그 발급기관에 조회하여 발급대장상의 발급 번호와 발급자 등을 확인하여 인감증명서의 진위여부를 확인해야 한다. 매매의 경우 매수인에게 협회 거래대금보호서비스를 가입하도록 하여 매도인의 진위성에 대한 부분을 담보하게 하는 방법도 있다.

▲계약체결시나 중도금및 잔금시 등기부등본 미확인 = 계약체결시점에만 등기부등본을 확인하고 중도금및 잔금지급 시점에 물건변동사항을 확인하지 않고 계약을 진행하여, 차후 임차인이 입주한 건물에 경매가 진행되는 등의 중개사고가 발생하고 있다. 이에 중개계약을 체결할 때에는 계약 당일은 물론이고 중도금, 잔금지급시 반드시 부동산 등기부등본을 확인하여 물건 변동사항을 파악해야 사고를 예방할수 있다.

▲중개대상물 확인·설명 소홀 = 부동산중개업법 제17조[중개대상물의 확인·설명]에 의하면 공인중개사가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태·입지·권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명해야 한다. 하지만 중개 과정에서 중개대상물에 대한 구체적인 확인·설명, 중개대상물의 하자 유무의 세부 확인 조치를 하지 않아 중개사고가 발생하고 있다.
따라서 중개대상물에 대한 구체적인 확인·설명은 물론 중개대상물에 대한 하자유무의 세부 확인 및 조치를 통해 중개사고를 예방할수 있으며, 일반주택및 일반주택외(비주거용 건물, 토지)는 물론 분양권 등 모든 중개대상물은 확인설명서를 발급해야 한다.

▲신용대출에 따른 포괄근저당권 미확인 = 매수자가 매도자의 은행 대출금을 승계하는 조건의 매매계약을 체결하는 경우에 발생하는 사고 유형이다. 부동산 등기부등본 을구란에 기재되는 근저당권 채권 최고액은 대부분 채무액의 130%를 적용하기 때문에 신용카드 대출은 별도의 근저당권 설정 없이 포괄 근저당권으로 설정돼 은행은 채권확보에 문제가 없다. 따라서 근저당권이 설정된 물건의 매매계약을 중개할 때는 반드시 근저당권설정금액의 실제 채무액과 카드대출에 의한 포괄 근저당권인지 확인해야 한다. 이를 위해 매도자, 매수자, 공인중개사 3자가 함께 은행에 가서 실제 채무관계를 확인하거나 매도인으로 하여금 채무 승계를 위한 채무확인서를 은행에서 받아오게 하는 등의 방법을 통해 실제 채무관계를 명확히 설명해야 사고를 막을 수 있다.
이밖에도 중개업무 수행시 중개 보조원에게 매매대금, 임대료 등을 보관하거나 전달하게 하여 이를 중개보조원이 횡령하는 경우가 종종 발생하므로 중개보조원에게 매매대금, 임대료등을 보관하거나 전달하지 않도록 하여야 하며, 만약 불가피한 경우에는 계약 당사자가 직접 매도인 및 임대인 소유의 통장에 입금하도록 조치해야 사고를 예방할 수 있다.

-2005. 6. 1. 부동산타임즈