주택임대차 보호제도

1) 내용

  ① 무주택 전(월)세입자들의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 제정

   ② 적용 대상 : 주거용 건물의 전부 또는 일부를 임대차한 경우

     (등기하지 않은 전세계약및 월세계약을 포함, 건물의 일부

     (50%미만) 시 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주거용

     부분의  면적이 전체의 절반을 초과하면 전체에 관하여 적용)

 

2) 대항요건

    임대차 계약을 체결하고 실제로 입주하여 주민등록 전입신고를

    마친  그 다음날부터 보호

 

3) 임대차 계약의 승계

    임대차 기간중에 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도  임대차 계약은

    주택의 양수인에게 승계된다.

 

4) 임대차기간 : 2년

  ①  기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 한다.

  ② 계약기간 만료일에 집주인은 보증금을 돌려줄 의무, 세입자는 비워줄 의무가 있다.

  ③ 임대차가 종료한 경우에도 세입자가 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가

      계속되는 것으로 본다.

 

5) 임대료 인상한도 : 년 5%이내

  ①  임대료 인상은 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.

  ② 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있는 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없다.

 

6) 우선변제권

  ① 후순위 담보권자나 일반 채권자에 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 제도

  ② 요건 : 임대차 계약 후 실제 입주하고 주민등록 전입신고, 계약서상 확정일자 날인

  ③ 최우선 변제(2001. 9. 15 개정)

    -보증금 일정액을 다른 담보권자 보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리

    -보증금이 4,000만원 이하일 때 1,600만원(수도권)

    -보증금이 3,500만원 이하일 때 1,400만원(광역시-군지역 및 인천시 제외)

    -보증금이 3,000만원 이하일 때 1,200만원(기타지역)

    -최우선 변제금액은 주택가액의 1/2을 초과하지 못하며 임차인은 실제 입주하여 있고  

     적어도 경매신청 등기 이전에 주민등록 전입신고를 마쳐야 한다.

 

7) 재계약 : 임대인은 계약의 갱신 여부및 조건의 변경 등에 대한 통지를 계약기간 만료일

      6개월~1개월 전까지 통보해야 한다.

 

8)묵시적 갱신 : 전세기간 2년이 지난 후 벌말 없이 기간 연장하는 것. 중간 해지 가능

    (3개월이전 통보)