'빈 땅'에 상가 지어도 타인 명의 건물이면 양도세 절감 쉽지 않아

서울에 사는 한모(45)씨는 4년 전 빈 집터(나대지)를 샀지만

자금이 부족해 아직까지 이 땅에 건물을 짓지 못하고 있다.

지금 이 땅을 팔려고 해도 '나대지의 양도'에 해당돼

많은 세금을 내야 하는 상황이라 팔지도 못하고 있다.

나대지를 양도하면 양도차익의 60%를 세금으로 내야 하는 데다

장기보유 특별공제도 받을 수 없다.

한씨는 이를 피하기 위해 상가건물을 지을 예정이다.

본인 명의로 상가를 신축하는 것과 다른 사람 명의로 상가를

신축하는 것에 대한 차이가 있는지 궁금하다.

 

어떤 땅이 양도소득세가 중과되지 않는 사업용 토지로 인정받으려면

일정 조건이 있다.

양도 당시뿐만 아니라 보유기간중 일정한 기간 동안(기간요건)

법에 정한 용도(사용기준)로 토지를 사용해야 한다.

땅에 상가를 지어 상업용 건물에 딸린 토지로 사용하는 것이 대표적이다.

 

*토지 보유기간 중 80% 이상

*양도일 직전 5년 중 3년 이상

*양도일 직전 3년 중 2년 이상을 상업용 건물의 부수토지로 사용하면

중과세율이 적용되지 않는다.

 

다만 기간 요건이 충족되는지 계산할 때 세법에 특별한 규정이 있다.

세법에서는

*건설에 착공한 토지는 착공일로부터 2년

*착공일부터 준공되는 기간은 사업용으로 사용한 것으로 본다.

 

그러나 한씨가 다른 사람의 명의로 건물을 짓는다면 이 규정을 적용받지 못한다.

과세 관청은 누구 명의로 건축하느냐에 따라 이 규정의 적용 여부를 달리 판단하고 있다.

토지 소유자가 아닌 다른 사람이 토지를 사업용으로 사용하기 위해

건설에 착공한 경우에는 이 규정이 적용하지 않는다고 해석하고 있다.

결국 다른 사람 명의로 건물을 지으면 자기명의로 건물을 짓는 경우보다

기간요건을 충족시키기 위해서 더 많은 기간을 보유해야 한다.

따라서 이를 고려해 건물 신축이나 양도시기를 신중히 선택해야 한다.

 

-2007. 12. 6. 중앙일보