주택임대차 보호법 해설

 "주택임대차 보호법 해설"

      대상물의 적용범위

 등기부상의 용도나 구조 등에 상관없이 사실상 주거용도로 사용되는 건물로 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서도 적용받을 수 있다.

<주택임대차의 보호를 받는 건물>
 
-등기된 단독주택, 아파트, 연립, 빌라 등
-등기된 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물
-무허가 건물이나 가건물
-주거를 겸하는 가게나 공장
-비주거용 건물이라도 집주인이 주거용도로 개조해 임대했거나 주인의 승낙을 얻어 살림용도로 개조해 -생활하는 건물(단, 집주인의 승낙없이 임의로 개조한 경우는 제외) 

 

      임차인의 적용범위

1) 주택임차인이 법인인 경우
주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다. 주택임대차보호법은 무주택자인 서민의 주거안정을 위하여 제정된 것이므로 법인은 그 보호대상에서 제외되는 것으로 해석되고 있기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

또한 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받기 위한 요건인 주민등록을 자기 명의로 할 수 없고, 사원명의의 주민등록을 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없다는 점도 법인이 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외되는 실무상 이유로 작용되고 있다.

2) 주택임차인이 외국인이나 재외국인인 경우
주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 외국인이 장기 체류를 원하는 경우 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 하고 체류지 신고를 하여야 하는데, 위 체류지는 사실상 주민등록과 같은 역할을 하기 때문에 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있으며, 주택임대차보호법의 입법취지는 내,외국인을 불문하고 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 것이기 때문이다.

      주택 임차인의 대항력

임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록을 이전하면 그 다음날로부터 임차주택의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있다. 제 3자에 대하여 대항할 수 있다는 것은 임차주택이 다른 사람에게 넘어가거나 경락되더라도 새로운 집주인이나 경락인에게 임차권을 주장할 수 있다는 것을 의미한다.
대항력을 갖춘 임차인은 임대기간까지 또 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 새로운 집주인이나 경락인에게 집을 비워줄 필요가 없다. 단, 대항요건을 갖추기 전에 임차주택에 선순위 권리자(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있는 경우에는 그 임차주택이 경매로 넘어가면 소유권을 취득한 경락인에 대해 대항할 수 없다.

      임대차계약의 승계

대항력을 갖추면 임대차 기간 중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 그대로 승계되어 원래의 임대차기간 동안 계속 거주할 수 있을 뿐만 아니라 임대차 계약이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있다. (단, 임차인은 계약기간 이전에는 새로운 양수인에게 보증금 반환청구를 할 수 없다)

      주택임차보증금의 우선변제권

대항력(실제 거주와 주민등록)을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면 전세권설정등기와 마찬가지로 임차주택이 경매되더라도 경매대금에서 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다. 이러한 우선변제효력의 발생시점은 대항요건을 갖춘 날을 기준으로 한다. 즉 이사와 주민등록을 마친 후에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날로부터 우선변제권을 갖고, 확정일자를 먼저 받아놓았다면 이사와 주민등록한 날의 다음날로부터 우선변제효력이 발생된다.

      소액임차인의 최우선변제권

임대보증금이 소액임차인에 해당되는 경우에는 임차주택이 경매되더라도 그 환가대금의 1/2범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다.

다만 이러한 최우선변제권을 행사하기 위해서는 경매신청 기입등기가 되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마치어야만 한다. 확정일자인을 받지 않아도 최우선 변제권을 행사할 수 있다.

<최우선변제를 받을 수 있는 조건과 금액>
 
 최초저당권 설정일
 소액임차인의 범위
 지역별 최우선변제금액
 
(1)1995년 10월 19일 - 2001년 9월 14일
 - 특별시, 광역시 (군지역 제외) : 3000만원 이하
 - 기타지역 : 2,000만원 이하 

 - 특별시, 광역시 : 1,200만원
 - 기타지역 : 800만원
 
(2)2001년 9월 15일 - 현재
 - 수도권 : 4000만원 이하
 - 광역시 : 3,500만원 이하
 - 기타지역 : 3,000만원 이하 

 - 수도권 : 1,600만원 이하
 - 광역시 : 1,400만원 이하
 - 기타지역 : 1,200만원 이하
 

      임대차 계약기간

임대인이 2년 미만으로 임대차를 약정하더라도 임차인이 원하면 2년 동안 임대차계약의 유효함을 주장할 수 있다. 또한 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 이와 같이 주택임대차기간을 최소 2년간 보장해주고 있는 이유는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 임차인의 주거안정을 보장해주기 위해서이다. 이 규정은 강행규정으로 당사자의 의사와 관계없이 강제적으로 지켜야 한다.

      임차주택의 인도와 보증금반환

주택의 임대차기간이 지났을지라도 임차인은 임대인에게 주택을 인도해야만 하는 것은 아니며 임차보증금을 반환받을 때까지 주택의 인도를 거절 할 수 있는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다. 계약서상의 임대차기간이 끝났더라도 보증금을 반환받기 전에는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있으므로 임대보증금을 돌려 받기 전까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.

      임대차계약의 갱신

계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는 임대인의 경우 계약기간 만료일 6개월 ~ 1개월 전까지 임차인에게 통보해야 하고, 임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보해야 한다. 임대인과 임차인이 위 기간동안 통지하지 않거나 새로운 약속 없이 전세기간을 넘겼을 경우 기간만 정하지 않고 종전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차계약을 한 것으로 간주하며, 이때 임차인은 항상 계약해지를 통지할 수 있고 임대인은 2년간 계약해지를 통보하지 못한다. (다만 세입자가 계약해지를 요구할 경우 그 효력은 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생한다)

<계약갱신의 예외규정>
2회 이상의 차임액을 연체한 경우나 임차인이 임차주택을 훼손, 파괴하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 임대인은 임대차기간 만료 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않아도 계약기간이 만료됨으로써 계약이 종료된 것으로 본다.

      임대료 인상 한도

* 전세금의 증액이나 감액은 계약기간 중이라도 집주인이 세입자에게 혹은 세입자가 집주인에게 요구할 수 있으나 증액시에는 계약 후 1년이 지나야 하고 증액의 범위도 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.
임대료의 인상은 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없다.