전문가가 말하는 경매투자 10계명

유찰 잦은 물건 '권리분석' 신중에 신중을

 

정부의 강력한 안정대책에 힘입어 부동산 시장의 미래가 불투명해지자 법원경매를 통해 저가에 내 집을 마련하려는 실수요자들과 시세차익을 보려는 투자자들이 한데 뒤엉켜 입찰법정은 연일 초만원이다. 대부분의 사람들이 경매투자의 묘미를 만끽하는 동안 한편에서는 자신의 능력과 경험을 과신한 나머지 낭패를 보는 사례도 적지 않다.

실패는 아주 사소한 곳에서 찾아온다. 몇가지 식별요령만 터득한다면 함정은 피해 갈수 있다. 경험을 통해 공유되는 열가지 원칙을 알아보면 다음과 같다.

 

1. 권리분석을 철저히 하라-경매의 기본은 권리분석이다. 한때 경매사고의 90%가 권리분석 잘못에서 기인한 적도 있었다. 비록 민사집행법 시행 이후로 권리분석 실수에 의한 경매사고가 많이 줄어들어 다행스러운 일이긴 하나 아직도 일부에서는 원초적인 권리분석을 소홀히 해 사고가 끊이지 않고 있다. 말소기준 등기와 대항요건만 제대로 기억해도 대부분(약70%)의 경매사고는 비껴갈수 있다. 임차인의 보증금을 낙차자가 부담하느냐 않느냐는 매우 중요한 문제이다. 유찰이 잦은 물건은 싸다고 덥석 물면 안 된다. 반드시 곡절이 숨어 있다. 가시가 숨어 있을 수 있음을 기억하라.

 

2. 오로지 발품을 팔고 또 팔아라=부동산은 임장활동이 첫째요 마지막이다-경매사고의 두번째 유형은 시세오판이다. 민사집행법 시행 이후 가치평가 오판이 경매사고 1위를 차지하고 있다. 상가, 공장, 토지 등은 현장답사를 거치지 않고는 물건의 진면목을 알 수 없다. 종종 현장활동을 등한히 하고 사후에 후회하는 경우를 볼 수 있다. 현장조사 할 시간이 없다면 아예 참여할 생각을 꿈도 꾸지 마라. 경매는 결코 요행의 산물이 아님을 명심해야 한다. 오죽하면 '발테크'라는 말이 생겨났을까?

 

3. 명도 없는 경매 없다=명도비용과 시간을 감안해라-토지경매 외에는 어느 누구도 피해갈수 없는 부분이 바로 명도(집 비우기)다. 민사집행법이 시행되면서 절차의 간소화와 투명성으로 일반인의 참여가 보다 쉬워졌다. 그렇다고 명도부분이 100% 해결된 것은 아니다. 명도는 사실 전문가도 부담스러운 부분이다. 하물며 일반 투자가에게는 오죽하겠는가? 명도의 왕도는 없다. 오직 대화와 인내만이 있을 뿐이다. 윤활유 없이 기계가 돌아가기를 바랄 수 없듯 이사비 없는 명도는 없다. 당근을 적절히 활용한다면 명도의 부담에서 벗어날수 있다.

 

4. 특별매각조건을 확인하라-농지취득자격증명, 보증금20%, 토지별도등기, 법정지상권 성립여지 있음, 유치권 신고 등등 부가되는 조건을 꼼꼼히 살펴보라. 어렵게 낙찰 받아놓고도 매각조건을 지키지 못해 불허가를 받거나 더 나아가 보증금을 날릴 수도 있다. 특히 매각물건명세서의 비고란을 유념하라. "해당없음"이 최고다.

 

5. 시장흐름에 귀를 기울여라=정부정책에 맞서지 말라-경매시장은 일반부동산 시장의 일부이다. 시장 흐름을 예의 주시할 필요가 있다. 정부정책이 경매시장에 미치는 효과를 간과하면 낭패를 볼 수도 있다. 호재와 악재를 구별할 줄 알아야 한다. 10.29부동산 안정대책, 신행정수도 위헌결정, 8.31부동산 안정대책 등 정부정책이 경매시장에 미치는 파장을 잘 읽어야 한다.

 

6. 넉넉한 시간을 가져라=조급함이 경매의 가장 큰 적이다-항고제도가 사실상 무력화되면서 과거처럼 시간을 질질 끄는 악덕 사례는 거의 사라졌다. 그래도 복병은 때와 장소를 가리지 않고 나타날 수 있음을 감안해야 한다. 특히 명도시 조급함을 보이면 백전백패한다. 여유를 잃지 않는자가 최후의 승자가 된다. 점유자 바지 잡고 사정하지 않으려면 충분한 시간 여유 속에 참여하라. 경매사고의 대부분은 조바심에서 기인하고 있다. 아무리 급하다 할지라도 "바늘허리에 실을 꿸수는 없지 않은가"

 

7. 법원감정가를 감정하라=시세는 따로 있다-아직도 너무 많은 사람들이 법원감정가를 시세와 같다고 생각한다. 감정가는 감정평가기관과 시기에 따라서도 다소 차이가 난다. 법원감정가는 특별한 경우를 제외하고는 대부분 시세보다 높다는 점을 기억해야 한다. 아파트를 제외하고는 정형화된 부동산 가격이 없다는 점을 기억하고 오로지 현장답사를 통해 감정가를 감정해야 한다. 어디까지나 법원감정가는 참고 가격으로만 이용하고 시세는 따로 있다는 점을 기억하라.

 

8. 자금계획을 구체적으로 세워라-내 돈 100%로 경매하는 것은 재테크가 아니다. 부족한 자본을 유효 적절하게 활용하는 것이 바로 재테크다. 그러나 방심은 금물이다. 과거에는 항고제도를 적절히 활용해 부족한 자금을 마련할 시간적 여유를 가질 수 있었지만 이제는 입찰 후 45일 이내면 잔금을 내야 한다. 지분경매 물건이나 유치권이 신고된 물건, 농지, 예고등기 물건 등은 아예 대출이 안되거나 되더라도 기대에 훨씬 미치지 못하는 경우가 많다. 구체적인 자금 운용 계획 없이 덜컥 낙찰 받았다가 잔금을 마련하지 못해 사채시장을 기웃거리거나, 발을 동동 구르다 소중한 보증금만 날리는 사례를 종종 볼 수 있다. 미리 준비하면 후환이 없다.

 

9. 법정분위기에 휩쓸리지 말라-2004년 11월 30일 서울 중앙지방법원 경매 6계 입찰법정. 서초구 서초동 우성아파트 법원서류 열람대에 수십명이 장사진을 치고 있었다. 최고가매수인은 수십명의 서류열람자를 진성 투자자로 오판하여 시세에 근접하는 3억5,100만원을 써냈다. 물론 서류 열람자 대부분은 뚜껑을 열어보니 도망갔다(?). 이들은 모 경매교육 기관 교육생들로 현장 실습자료로 우성아파트 물건을 선정했던 것이다.

입찰법정은 언제나 투자자들로 넘쳐난다. 문제는 이 모든 사람들이 투자자가 아니라는 사실이다. 특히 서울중앙지방법원은 경매교육기관의 단골 실습장이 되면서 교육생을 실 투자자로 오인하여 고가로 낙찰 받는 웃지 못할 사례가 종종 발생하곤 한다. 오죽하면 '교육생 주의보'가 발생했을까? 간밤에 예상한 금액보다 낮출 때는 덜 고민해도 되지만 가격을 끌어올릴때는 진지한 고민을 해야 한다. 순간의 선택이 평생 발등을 찍을 수도 있기 때문이다. 법원서류 열람 의미가 사라지자 소신투자가가 늘어나는 것은 바람직한 현상이나, 지나친 소신이 화를 자초하는 사례도 어렵지 않게 볼 수 있다. 낙찰에 대한 조급함이 애써 분석한 수익률을 한 순간에 물거품으로 만들수도 있다는 점을 명심해야 한다. 급할수록 돌아가라.

 

10. 자신이 없거든 특수물건은 손대지 마라-요즘 경매시장의 주요 특징 가운데 하나는 경매전문가와 비전문가의 경계가 사실상 무너졌다는 점이다. 이제는 모두 전문가다. 오히려 전문가 아닌 사람 찾기가 더 힘들다. 지난 2001년부터 2003년 까지 법원경매시장은 신규 유입 물건의 공급이 막히면서 극심한 물건 품귀현상에 시달려야 했다. 반면 경계는 급속도로 대중화되어 경매인구가 기하급수로 늘어나자 한정된 시간을 놓고 제로 섬(zero-sum) 게임을 해야만 했다. 이에 대한 탈출구로 과거에는 소수 전문가의 전유물이었던 특수물건에 너도나도 참여해 특수물건을 일반물건화 시켜버렸다. 그 와중에 적지 않은 경매사고가 발생했음은 말할 나위 없다. 아무리 사이비 유치권이 남발한다고 하더라도 유치권이나 법정지상권, 예고등기 물건은 일반인이 맘 놓고 덤비기에는 위험부담이 크다고 하겠다. 때로는 '적게 먹고 가는 똥 누는 것'이 최선일수도 있음을 기억하자.

 

 

- 강 은 현 <'경매야 놀자' 저자>