새해부터 종부세 대상 확대-2007년부 토지 실거래가 과세

부부 '합산과세' 피하려면 세대분리를

 

내년에 부동산 세제가 대폭 강화된다. 아직 국회에서의 입법 과정이 완료된 것은 아니지만 정부 여당의 계획대로라면 실거래가 기준  과세, 종합부동산세 대상 확대 등에 따라 부동산을 사거나 보유하거나 팔 때 내야 할 세금이 크게 늘어난다. 자신이 갖고 있는 부동산 목록을 꼼꼼히 분석해 세테크 전략을 새로이 짜야 할 때다. 무엇보다 양도소득세 중과세 등을 피하려면 내년 1년간의 유예기간을 활용해 보유 부동산을 처분하는 방법도 고려해볼 만하다.

 

*종합부동산세 대상 확대

올해 처음 도입된 종부세 과세 대상은 7만명 남짓이었으나 내년 28만 명 선으로 증가하고 부담할 세액도 늘어난다.

이는 과세 대상 기준 금액은 주택의 경우 9억원 초과에서 6억원 초과로, 나대지(비사업용 토지)는 6억원 초과에서 3억원 초과로 바뀐다.

과세표준은 공시가격(아파트는 기준시가)의 50%에서 70%로 올라간다. 또 개인별 합산 과세에서 가구별 합산 과세로 바뀌는 점도 눈길을 끈다.

올해 기준시가 기준으로 4억1900만 원과 7억8000만 원인 아파트를 각각 소유한 부부를 가정해보자. 올해는 개인별 합산 과세이므로 종부세는 해당되지 않으며 재산세 247만 원만 내면 된다.

그러나 내년에는 부부의 아파트 값을 합산한 11억9900만 원이 종부세 부과 기준에 해당되므로 종부세만 415만 원을 내야 한다. 여기에 재산세를 합치면 보유세로 총 662만 원을 부담해야 한다.

이같은 경우 집을 한 채 처분하거나 부부가 가구를 분리하는 방법을 고려해볼 수 있다.

또 집을 여러 채 갖고 있거나 나대지를 보유한 부동산 부자라면 보유 부동산을 내년 상반기(부동산 보유 여부를 판단하는 시점인 6월 1일 이전) 처분하는 것도 방법이다.

 

*토지, 세금 충격 커

내년부터 토지에 대한 양도소득세가 대폭 높아지게 된다. 실거래가 과세, 양도세 중과세 등 토지에 대한 과세가 강화되기 때문이다.

토지는 실거래가격이 개별공시지가에 비해 월등히 높다는 점에서 실거래가 과세의 충격은 상당하다. 실거래가격에 따라 과세하면 과세표준이 높아져 세금이 대폭 인상된다.

비거주자가 소유한 농지 등 비사업용 토지에 대해 양도세를 무겁게 물리면, 양도세가 지금보다 두 배 이상 높아질 수도 있다.

비사업용 토지를 팔면 양도소득의 60%를 세금으로 내야 한다. 또 비사업용 토지는 오래 보유했을 때 세금을 깎아주는 '장기보유 특별 공제' 혜택에서도 배제된다.

해당 토지에 건물이나 공장을 지어 사업용 지로 전환하거나, 아예 파는 것을 검토해봐야 한다.

땅에 대한 실거래가 과세 및 양도소득세 중과세는 내년 1년간 유예기간을 거쳐 2007년부터 시행되므로 내년 한 해 동안 사업용 전환 및 매각을 결정하는 것이 좋다.

 

*취득·등록세는 매입 시기 잘 따져야

부동산을 살 때 구매자가 내는 취득·등록세는 현행 공시가격에서 내년부터 실거래가로 과세된다.

보통 공시가격보다 실거래가격이 높기 때문에 내년부터 취득·등록세가 높아질 수 있다. 반면 세율은 소폭 인하되므로, 취득 시점별로 세금이 어떻게 차이 나는지 비교해서 구매 시점을 정해야 한다.

주택거래신고지역은 이미 실거래가로 과세되고 있으므로 내년 이후 취득하면 세율 인하 혜택을 볼 수 있다.

주택거래신고지역에서 시가 15억 원인 아파트를 올 해 산다면 취득·등록세는 실거래가의 4%인 6000만 원. 내년에 산다면 2.85%(농특세, 교육세 인하까지 감안)인 4275만 원만 내면 된다.

 

*1가구 2주택자 양도세도 증가

올해까지 1가구 3주택 보유자가 집을 팔 때 양도세 세율은 60%로 매우 무겁다.

그러나 2007년부터는 1가구 2주택 보유자는 장기보유 특별공제도 받을 수 없다. 전반적으로 집을 여러 채 가진 사람에 대한 세금이 강화되는 셈이다.·
재개발, 재건축에 따른 입주권은 현재 주택 수 계산에서 빼준다. 내년부터는 재개발·재건축 입주권도 1주택으로 간주되므로 유의해야 한다.

다만, 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적용된다.

 

-2005. 12. 15. 동아일보