경매시 우선 배당순위 어떻게 되나?

[확정일자 받은 임차권은 '물권화' ..담보물권처럼 우선순위 따져야]

1. 물권상호간의 우선변제권리는 등기설정순으로 결정되는데, 동구(갑구는 갑구끼리 을구는 을구끼리)는 접수번호에 의한다.

2. 국세는 법정기일을, 지방세는 과세기준일, 납세의무성립일 기준에 의하여 우선변제순위를 갖는다.

3. 물권은 채권에 대해 순위에 관계없이 우선하지만, 확정일자를 받은 임차권은 '물권화'되었으므로 물권과 동일하게 취급되어 그 순위에 따라 배당받는다. 그러므로, 확정일자를 받은 임차권은 담보물권(저당권, 전세권)과 동일하게 간주하고 우선순위를 살피면 된다.

4. 물권 및 확정일자 받은 임차인보다 후 순위인 가압류권자는 선순위 물권에 비해 항상 후순위이므로 신경쓰지 않아도 된다.

5. 등기된 가압류(채권에 기한 가압류)가 선순위일 경우는 후순위인 물권및 확정일자 받은 임차인과 동순위로 인정되어 안분배당된다.

6. 공동저당인 경우엔 저당권자는 먼저 낙찰되는 부동산에서 채권 전부를 배당받을 수 있다. 예컨대, 임대인 갑이 부동산 A(1억5천만원), B(1억원),C(1억원) 총 3억 5천만원의 부동산을 갖고 있고 제3자인 을이 갑에 대한 1억원 상당의 채권으로 갑의 A,B,C 부동산에 대하여 공동저당권을 갖고 있을 경우 을은 B부동산에 대해 전액 변제를 받을 수 있으므로 B부동산의 임차인들은 예측하지 못한 손해가 있으니 주의하여야 한다. 그러나, 공동저당된 상태에서 동시에 수개의 부동산이 낙찰되었을 때는 낙찰된 부동산의 낙찰금액 비율로 배당을 나누어 받는다.

* 경매가 이뤄졌을 경우 자세한 배당순위는 다음과 같다.

첫째는 경매비용으로서 다음과 같은 비용이 포함되며 이는 경매시 당연히 포함되는 비용으로서 최우선적으로 낙찰가에서 공제된다.
① 경매비용(경매신청인이 경매신청서등에 첨부한 인지대, 등기부등본, 공과증명등 각종 첨부서류 발급비용, 경매절차 진행상 서류의 송달료, 경매신청등기의 등기촉탁의 비용, 경매절차진행비용, 부동산 감정평가수수료, 집행관의 집행수수료(경매수수료, 현황조사수수료, 유찰수수료)

② 경매목적 부동산에 투입한 필요비와 유익비: 저당권설정등기 후에 목적 부동산의 소유권, 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권을 취득한 제3취득자가 그 부동산의 보존·개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을수 있다.
필요비 또는 유익비를 지출한 제3자는 경매법원에 대하여 필요비에 관해서는 지출한 비용을, 유익비에 대해서는 부동산 가격이 증가한 현존액을 증명하여 상환청구하여야 한다.

둘째, 비용을 제외한 1순위
① 소액임차보증금 중 일정액: 경매신청등기전에 주민등록전입과 주택인도를 받은 소액임차인으로서 지역별 최우선변제액이 다르다.

② 근로기준법에 의한 임금: 최종 3월분 임금과 퇴직금및 재해보상금 등(경매물건이 회사 또는 임대인이 사업을 하는 사람으로서 그 직원이 상기 사유로 채권을 가지고 있는 경우 우선 변제 대상이 된다.)

셋째, 각종 세금은 다음과 같다.
① 당해세: 당해 재산에 대하여 부과된 국세인 상속세, 증여세 등

② 당해세 이외의 조세 중 저당권, 전세권 등의 설정보다 앞선 조세채권

넷째, (담보물권, 확정일자 있는 임차권): 저당권, 전세권, 담보가등기 등 담보채권으로 이들 상호간에는 등기의 선후에 의한다. 임대차보증금은 대항력과 확정일자를 모두 만족한 상태에서 선후에 의한다.

- 2005. 7. 1. 전국부동산뉴스