부동산 매매계약시 유의사항

1) 소유주 확인
① 중개업자가 작성한 중개대상확인·설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 뒤, 실소유주(등기명의인)를 반드시 확인할것.

② 실소유주가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요. 위임장없이 맺은 계약은 원칙적으로 무효다. 부부간이든 부자간이든 법적으로 대리권은 없다.

③ 계약 상대방의 본인여부 확인은 중개업자 뿐만 아니라, 매매당사자인 본인도 반드시 상대방을 직접 확인하여야 한다.

④ 실소유자의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 확인하여야 한다. 위임장이 필요없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자와의 계약은 취소할 수 있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다.

⑤ 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해봐야 하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)을 확인하고 계약명의인에게 전화로 연락하여 계약의사를 확인한다.

⑥ 만약 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 확인한다.

2) 해약 및 해약금
① 계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한 자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결 즉시 계약은 유효하게 된다.

② 계약을 해제하는 경우엔 다음과 같이 3가지가 있다.
- 첫째, '이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다'라는 해제조건이 있는 경우
- 둘째, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.
- 셋째, 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제이다. 이 경우 상당한 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다.

③ 그 외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금, 보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 간주된다.