[스크랩] 부동산 지분투자 시 절세 효과

부동산은 취득하는 순간부터 세금이 발생한다고 할 수 있다. 부동산 과세체계는 취득하는 경우에 부담하는 취득세, 취득 후 양도하는 기간까지 보유함에 따라 발생하는 재산세․종합부동산세, 양도를 하고 양도소득세를 부담함으로써 과세를 종결할 수 있다.

 

그렇다면 부동산 관련 세금을 조금이라도 절세할 수 있는 방법은 없는 것일까? 여러 가지 방법이 있겠지만 가장 쉽게 생각해 볼 수 있는 방법이 공동투자(지분투자)일 것이다.

 

지분투자 시 절세효과를 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세로 구분하여 살펴보면 다음과 같다.

 

취득세와 재산세는 재산에 부과하는 세금이기 때문에 단독으로 투자하는 것이나 공동 투자하는 것이나 세금차이는 없다. 우선 취득세는 주택의 경우 6억원 까지는 1%, 6원에서 9억원까지는 2%, 9억원을 초과하는 경우에는 3%이다. 10억원의 아파트를 취득하였다고 가정하고 단독투자와 공동투자(5:5)하였을 경우의 세금효과를 분석하면 다음과 같다.

 

<단독투자와 공동투자 시 취득세 분석>

구분	단독투자	공동투자(A:B, 5:5)
		A	B
취득세 과세표준	10억원	10억원
취득세율	3%	3%
취득세액	3천만원	천오백만원 (3천만원×50%)	천오백만원 (3천만원×50%)
총 부담세액	3천만원	3천만원

 

얼핏 생각하기에는 10억원의 지분율이 각각 50%이기 때문에 각각 5억원씩 1%의 취득세를 부담할 것 같지만 취득세는 인별 과세가 아닌 재산에 대한 과세이기 때문에 재산 자체가액에 대한 취득세액을 계산한 후 지분율을 곱해 취득세액을 산정한다.

 

재산세도 재산 자체에 부과하는 세금이기 때문에 단독투자나 공동투자나 세금차이는 없다. 위의 예에서처럼 주택을 10억원에 취득하였다면 각각 5억원에 대해 재산세를 부과하는 것이 아니라 10억원의 재산세를 산정한 후 각자의 지분율에 해당하는 가액을 재산세로 부과한다.

 

예를 들어 주택 10억원에 대한 재산세가 5백만원이라고 가정하고, 5:5로 공동투자 하였다면 각각 2백5십만원(5백만원× 50%)을 부과한다. 이와 같이 과세하는 이유는 재산세도 취득세와 마찬가지로 재산 자체에 부과하는 세금이기 때문이다.

 

그러나 종합부동산세와 양도소득세는 재산 자체에 대한 세금이 아닌 인별 과세이기 때문에 많은 절세효과를 누릴 수 있다. 우선 위의 예를 종합부동산세에 대해 살펴보면 단독투자인 경우에는 6억원을 초과하는 경우에 종합부동산세를 부담하여야 하므로 종합부동산세가 과세된다. 공동투자(5:5)로 한 경우에는 각각 5억원이기 때문에 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않아 종합부동산세를 부담하지 않아도 된다.

 

양도소득세도 종합부동산세와 마찬가지로 인별 과세이므로 공동투자하는 경우에는 절세할 수 있다(이는 양도소득세율이 누진세율을 적용하고, 장기보유특별공제 및 250만원의 기본공제를 각각 적용받을 수 있기 때문이다).

 

예를 들어 3년 보유한 부동산의 양도차익이 8천만원이라고 가정하고 단독투자와 공동투자를 하였을 경우에 양도소득세를 비교하면 다음과 같다.

 

<단독투자와 공동투자에 대한 양도소득세 비교>

구분	단독투자	공동투자(A:B, 5:5)
		A	B
양도차익	80,000,000	40,000,000	40,000,000
장기보유특별공제	8,000,000	4,000,000	4,000,000
기본공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000
과세표준	69,500,000	33,500,000	33,500,000
세율	24%-5,220,000	15%-1,080,000	15%-1,080,000
양도소득세	11,460,000	3,945,000	3,945,000
지방소득세	1,146,000	394,500	394,500
부담세액	12,606,000	4,339,500	4,339,500
합계	12,606,000	8,679,000
절세효과	3,927,000

 

위와 같이 부동산을 공동으로 투자하면 단독으로 투자하는 경우보다 양도소득세를 절세할 수 있다. 물론 단기양도에 따른 중과세율(40%, 50%)이 적용되는 경우에는 별 효과가 없지만 중과세율이 아닌 기본세율(6%~38%)을 적용받는 경우에는 양도소득세 측면에서 많은 금액을 절세할 수 있다.

 

그렇다면 공동투자는 어떠한 방법으로 할 까? 지인들을 모아서 하는 경우도 있지만 가장 일반적인 방법은 배우자와 공동으로 투자하는 경우일 것이다. 배우자가 소득이 발생된다면 별 문제가 없어 보이겠지만 배우자가 전업주부이거나 소득이 없는 경우에는 추후 증여세 문제가 발생될 수 있다.

 

배우자간에는 10년간 증여공제가 6억원이기 때문에 배우자가 전업주부이거나 소득이 없는 경우에는 증여공제 6억원과 금융기관 차입금 및 양도소득금액 등을 적절히 활용하여 이와 같은 금액이 부동산 취득가액 보다 크다면 별다른 문제는 없을 것이다.

 

부동산매매업 전문세무사 이 한 우(010-7679-7608)

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 경매택스 원글보기

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