[스크랩] 개정 상가건물임대차보호법 조문 및 해설

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상가건물 임대차보호법 개정 내용

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[시행 2013.8.13. 일부 2014.1.1.] [법률 제12042호, 2013.8.13. 일부개정]

 

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.  <신설 2013.8.13>

 

 

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.  <개정 2013.6.7>

 

제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.  <개정 2013.8.13>

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명한 때에는 그 소송이 종결될 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분한다.  

<개정 2013.8.13>

⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제6조제5항 또는 제7조제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.  

<신설 2013.8.13>

1. 「은행법」에 따른 은행

2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행

4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행

5. 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합중앙회

6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

7. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사

8. 그 밖에 제1호부터 제7호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관

⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.  <신설 2013.8.13>

1. 임차인이 제3조제1항의 대항요건을 상실한 경우

2. 제6조제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우

3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우

⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.  

<신설 2013.8.13>

 

제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.  

<개정 2013.8.13>

⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다.  <신설 2013.8.13>

 

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2013.8.13>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.  

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

[본조신설 2013.8.13]

 

제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.  

<개정 2013.8.13>

1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

[시행일 : 2014.1.1] 제12조

 

제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.  <개정 2013.8.13> [시행일 : 2014.1.1] 제14조제3항

 

부칙 <법률 제12042호, 2013.8.13>  

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제12조, 제14조제3항의 개정규정은 2014년 1월 1일부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

제3조(금융기관등의 우선변제권에 관한 적용례) 제5조제4항, 같은 조 제6항부터 제9항까지, 제6조제1항 및 제9항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 이 법 시행 후 최초로 보증금반환채권을 양수한 경우부터 적용한다.

제4조(월 차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례) 제12조의 개정규정은 같은 개정규정 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 같은 개정규정 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.

제5조(소액보증금 보호에 관한 적용례) 제14조제3항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 같은 개정규정 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.

 

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○ 개정 법률의 요지

 

-모든 임차인에게 계약갱신 요구권 인정

-임대인 거절 사유는 철거 등 3가지를 구체적으로 규정

-임차인의 보증금반환채권을 금융기관 등이 양수할 수 있도록 해 우선변제권 승계

 

1. 기존에는 지역별 환산보증금 기준범위 내에 해당되는 상가 임차인에게만 최초 계약일로부터 5년간 계약갱신 요구권을 인정했지만, 앞으로는 금액에 상관없이 모든 상가 임차인에게 특별한 경우를 제외하고 계약갱신요구권 인정.

 

2. 하지만 계약갱신에 따른 재계약시 주변 상권 현황이나 경제사정을 고려해 차임과 보증금 증감을 청구할 수 있도록 했는데, 환산보증금을 초과하는 임대차계약에는 월세 상한선 한도를 정해 두지 않아 혼선을 빚고 있다. 따라서 기존 상가임대차보호법 적용을 받던 환산보증금 범위 내 금액의 차임 상한선은 연 9%가 적용됐지만 개정안의 환산보증금 기준범위 밖의 임차인의 계약갱신과 연장에는 차임 인상 상한이 없다는 점을 유의해야 한다. 또한 2013년 8월13일 이후 최초 계약 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다.

 

3. 임차인의 계약갱신 요구권에 대한 임대인의 거절 사유는 다음의 세 가지를 구체적으로 규정했다(법10조1항7호).

(1) 임대차계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우,

(2) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우,

(3) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우다.

 

4. 노후건물을 매입해 신축 등의 계획을 가진 상가 투자자라면 임차인에게 고지의무와 관련해 사전에 주의를 기울어야 한다. 아울러 임차인의 경우 3기의 차임연체가 있거나 임대인의 동의 없이 목적 건물을 전대 등과 같이 개정안 이전의 기존 계약갱신요구권 거절 권한도 여전히 효력이 있음을 주의해야 한다.

 

5. 보증금을 월차임으로 전환하는 경우에는 아래 두 가지 조건 중 낮은 비율을 곱한 월차임 전환의 범위를 초과할 수 없도록 규정하고 있다.

(1) 은행의 대출금리 및 해당지역의 경제여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율,

(2) 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율.

 

6. 개정안은 임차인의 보증금반환채권을 금융기관 등이 양수할 수 있도록 해 우선변제권을 승계하도록 하고 있다. 이에 따라 보증금반환채권으로 담보력을 확보해 임차인에게 대출을 실행해 줄 수 있는 길이 열려 상가 임차인들의 경우 자금을 조달하기가 더욱 수월해 질 것으로 예상된다.

 

7. 특히 보증금 관련 우선변제권의 승계가 활성화될 경우 시중의 저금리 기조에 따른 금리 혜택과 맞물려 조달 금리가 월세전환 부담보다 낮을 수 있어 임차인들의 영업환경이 다소나마 나아질 것으로 기대된다. 2013. 8. 13. 현재 존속 중이 임대차에 대해서도 적용하되, 8월13일 이후 최초로 보증금반환 채권을 양수한 경우부터 적용된다.

 

 

출처 : NPL투자클럽 [1년에 10억 만들기]

글쓴이 : 목동김흔수 원글보기

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