[스크랩] 전세계약서에 호수를 잘 못 기재했다면? 전세 계약시 주의사항

방송국에 취업한 송씨는 방송국 주변으로 이사하기로 했습니다. 그러나 방송국 주변 아파트나 다세대주택의 전세가격이 너무나 부담되어 다가구주택에 세를 들기로 했습니다. 해당 다가구주택의 건물등기사항전부증명서를 확인한 결과 융자가 2억원이나 있었습니다. 그러나 현재 해당 다가구주택의 시세가 5억원이라는 집주인의 말에 안심하고 중개수수료를 아낄 겸 집주인과 직접 전세계약을 하려 합니다. 이렇게 전세계약을 해도 아무런 문제가 없을까요?

● 계약하기 전 확인해야 할 공부서류

주택에 세를 들 때 확인해봐야 하는 공부서류들은 아파트·연립·다세대주택인지 아니면 단독주택·다가구주택·상가주택인지에 따라 다릅니다.

☞ 아파트·연립·다세대주택

•집합건물등기사항전부증명서
해당 주택의 주인이라고 주장하는 사람의 인적 사항(이름, 주민번호, 주소 등) 맞는지 또한, 해당 주택의 융자(채권최고액)가 얼마나 되는지를 확인하기 위해서 입니다.

•집합건축물대장
주택의 면적, 층수, 호수 등을 확인하기 위해서입니다.

☞ 단독주택·다가구주택·상가주택

•건물등기사항전부증명서
해당 주택의 주인이라고 주장하는 사람의 인적 사항(이름, 주민번호, 주소 등) 맞는지 또한, 해당 주택의 융자(채권최고액)가 얼마나 되는지를 확인하기 위해서입니다.

•토지등기사항전부증명서
해당 주택의 주인과 토지의 주인이 일치하는지 또한, 토지를 담보로 한 융자(채권최고액)가 없는지 등을 확인하기 위해서입니다.

*주택의 소유권이나 근저당권과 관련된 내용은 등기사항전부증명서의 내용이 우선이과 주택의 면적이나 호수 등 주택 자체에 관한 내용은 건축물대장, 토지의 면적 지번 등의 내용은 토지대장의 내용이 우선이라는 것 아시죠?

● 계약요령

☞ 소유자 확인

•주민등록증진위확인
민원24시(www.minwon.go.kr/) 홈페이지를 방문하거나 또는 스마트폰에서 ‘민원24’ 어플을 다운 받아 ‘주민등록증진위확인’ 서비스를 이용하여 해당 주택의 주인이라고 주장하는 사람이 내민 주민등록증이 진짜인지 아니면 위조된 것인지를 확인해 봐야 합니다. 참고로 ‘민원24시’ 어플을 다운 받으면 ‘주민등록증진위확인’을 할 수 있습니다.

•다가구주택의 주택의 주인과 토지주인이 다른 경우
다가구주택의 경우 건축과정에서 건축비 부담으로 인해 주택의 주인과 토지의 주인이 다른 경우가 있습니다. 이러한 경우에는 건물 주인과 계약을 해야 합니다. 이유는 주택임대차보호법은 주택에 세를 든 세입자를 보호하기 위한 법이지 토지에 세를 든 세입자를 보호하기 위한 법이 아니기 때문입니다.

*해당 주택 소유자의 배우자가 대리인으로 나올 경우에는 해당 주택 소유자의 ‘위임장’과 ‘인감증명’을 그리고 대리인의 ‘주민등록증’과 ‘도장’을 가지고 나오도록 해야 합니다. 또한, 계약 하기 전에 해당 주택이 소유자와 전화통화를 하여 성명과 주소 등을 확인해 봐야 합니다. 그리고 가능하다면 해당 주택의 재산세 납부 영수증을 가지고 나오도록 하는 가장 좋습니다. 이유는 해당 주택의 소유자만이 재산세를 내기 때문입니다.

☞ 계약서에 호수를 잘 못 기재했다면?

•아파트·연립·다세대주택
각각의 호수마다 소유권이 있는 집합건물의 경우에는 계약서에 호수를 잘 못 기재하는 경우 다른 집주인과 계약한 것이 되어 아무런 법적 보호를 받을 수 없습니다.

•단독주택·다가구주택·상가주택
다가구주택이나 상가주택의 경우 계약서에 세를 든 호수를 잘 못 기재한 경우라도 주소만 일치한다면 법적 보호를 받을 수 있습니다. 단독주택·다가구주택·상가주택의 소유권은 집합건물처럼 각각의 호수마다 있는 것이 아니고 1동의 건물 전체에 있고 그렇기 때문에 설사 호수를 잘 못 기재했다 하더라도 1동의 건물 안에 세를 든 것이 되어 법적인 보호를 받을 수 있는 것입니다.

☞ 융자가 있는 경우

•아파트·연립·다세대주택
융자금액과 자신의 전세보증금액을 합한 금액이 해당 주택시세의 60%가 넘는 경우에는 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 합할 융자금액은 등기사항전부증명서 상의 금액인 채권최고액(예를 들면 원금이100이면 이자20을 더한 120%)을 기준으로 해야 합니다. 비록 해당 주택의 주인이 융자금을 거의 값아 실제 빚(실채권액)이 얼마 남지 않았다 하더라도 근저당권을 완전히 말소하지 않은 이상 설정기간 동안에는 얼마든지 다시금 추가로 대출을 받을 수 있기 때문입니다.

•다가구주택
융자금액과 자신의 전세보증금액뿐만 아니라 자신보다 해당 주택에 먼저 세를 든 선순위 세입자들의 보증금의 액수도 모두 합해야 하며, 그 합한 금액이 해당 주택시세의 60%가 넘는 경우에는 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 합할 융자금액의 기준은 앞서 언급한 아파트·연립·다세대주택과 같습니다.

☞ 특약사항이 있다면?

방범창을 해준다거나 싱크대를 수리해 준다거나 깨진 창문유리를 교체해 준다거나 하는 요구조건을 집주인이 계약 당시에 들어 준다고 약속을 했다면 그러한 내용들을 계약서의 ‘특약사항란’에 기록해야 둬야 합니다. 특히, ‘잔금을 치르기 전까지 해당 주택을 담보로 추가 융자를 얻지 않겠다.’라는 특약인 경우에는 반드시 기록을 해야 하겠죠?

☞ 가능하면 중개업소를 통해서 계약!

여러 가지 공부서류를 통해서 해당 주택의 소유자가 일치 하는지, 세를 들어갈 주택에 하자는 없는 지 등을 계약 전에 충분히 확인을 한다고 해도 사고가 터질 수 있습니다. 그러므로 차후에 발생할 사고에 대한 보험차원에서 집주인과의 직거래 보다는 중개수수료를 지불하고 중개업소를 통해 계약을 하는 것이 좋습니다.

* 중개업소를 통해 세를 얻을 경우 중개수수료는 반드시 인터넷뱅킹이나 텔레뱅킹을 이용하여 중개업소 대표 공인중개사의 통장에 입금을 해야 하며, 사무실에 걸려 있는 공인중개사 자격증과 사업자등록증 상의 대표자 성명 그리고 사업자번호 등을 확인해봐야 합니다.
송씨가 중개업소를 통해 선순위 세입자들의 보증금의 합계를 알아본 결과 1억5,000만원 이었습니다. 그렇다면 융자 2억에 자신의 보증금 5,000만원 그리고 선순위 세입자들의 보증금 1억 5,000만원을 합하니 총 금액은 4억원으로 해당 주택가격의 80%였습니다. 송씨는 해당 주택이 마음에 들었으나 해당 주택에 세를 들면 보증금 전액을 보장 받지 못할 수도 있다는 중개업소 사장님의 충고에 따라 발길을 돌려야 했습니다.

한편, 매매계약시 주의사항은 무엇일까요?

● 계약하기 전 확인해야 할 공부서류

☞ 아파트, 연립, 다세대주택과 같은 집합건물인 경우

집합건물등기사항전부증명서, 집합건축물대장 등을 발급 받아 공부서류들 간에 내용(소유자, 주소, 호수, 면적, 층수 등)이 일치하는지 확인해 봐야 합니다. 또한, 차후 재개발이나 재건축시 가치평가를 생각해 집합건물등기사항전부증명서 상의 표제부(전유부분의 건물의 표시)에서 토지의 지분이 얼마나 되는 지를 확인하는 것이 좋습니다.

☞ 단독주택, 다가구주택, 상가주택의 경우

건물등기사항전부증명서, 토지등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장 등을 발급 받아 공부서류들 간에 내용(소유자, 주소, 호수, 면적, 층수 등)이 일치하는지 확인해 봐야 합니다. 또한, 지적도를 발급 받아 옆에 있는 주택들과의 경계가 정확한지를 확인하는 것이 좋으며, 차후에 새로운 주택을 지을 것을 생각해 토지이용계획확인서를 발급 받아 해당 주택이 있는 토지에 어떤 종류의 건물을 몇 평에 몇 층까지 지을 수 있는지도 확인해 보는 것이 좋습니다.

*등기사항전부증명서의 갑구(소유권에 관한 사항)에 ‘소유권이전청구권 가등기’, ‘소유권이전금지가처분’, ‘환매등기’, ‘압류’ 등의 권리가 있는 경우에는 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 이유는 이러한 권리들이 있는 주택은 자신이 돈을 주고 매입한 주택이라 하더라도 차후에 앞서 언급한 권리를 주장하는 사람에게 해당 주택을 빼앗길 수 있기 때문입니다.

기타 내용은 전세계약시와 같습니다.

● 계약요령

☞ 융자가 있는 경우

구입하고자 하는 주택에 융자가 있는 경우 등기사항전부증명서의 을구(소유권 이외의 권리)에 기록되어 있는 근저당권이나 기타 빚만 확인을 하면 안되고 잔금을 치르기 전에 해당 집주인과 함께 근저당권을 설정한 은행에 함께 가서 그 외의 빚이(포괄근저당) 있는지도 확인해 봐야 합니다. 그 외 빚이 없는 경우 해당 은행에서 확인서를 발부해 줍니다.

기타 내용은 전세계약시와 같습니다.

글 백영록

‘시행닷컴’ 칼럼리스트, The Daily ‘Focus‘ 칼럼리스트, 와우 MBA(wow MBA)교수
서울경제 TV SEN 부동산플러스 ‘부동산톡톡’ 및 RTN 부동산·경제 TV ‘무엇이든 물어보세요‘ 출연

저서 『부동산 상식사전』(길벗출판사), 『경매 재테크 상식사전 (길벗출판사),『서울경기 부동산 핵심지역40』(길벗출판사)

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : classnine 원글보기

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