[스크랩] 점포겸용주택 매각땐 양도세 내야하나

서울경제 | 2013.07.21 15:15

주택·상가 면적 따라세부담 달라

Q=서울에 사는 50대 자영업자입니다. 주택과 상가가 함께 있는 겸용주택을 8년 정도 소유하고 있습니다. 추가 소유하고 있는 다른 주택은 없습니다. 이 겸용주택을 매각하고 싶은데 양도세를 내야 하나요.

A=점포겸용주택과 관련한 양도세 비과세에 있어서 주택으로 사용하고 있는 부분은 1가구 1주택 2년 이상 보유한 경우이므로 양도세 비과세 처리가 가능합니다.

하 지만 상가로 사용되고 있는 부분은 주택면적과 상가면적에 따라 비과세 여부가 달라집니다. 먼저 주택면적이 상가면적보다 큰 경우 상가부분도 주택으로 취급해 양도세 비과세 처리가 가능하나 오히려 상가면적이 주택면적보다 크거나 같으면 상가부분은 주택으로 인정되지 않으므로 상가에 대한 양도세를 부담해야 합니다.

이 경우 관심있게 보셔야 할 부분은 장기보유특별공제의 차이입니다.

9 억원 이하에 매도하는 경우에는 양도세 부담이 전혀 없으므로 상관없지만 9억원을 초과해 매도하는 경우에는 양도차익 중 9억원 초과분의 양도차익에 대해 양도세를 부담해야 합니다. 이 때 상가부분을 주택으로 보느냐 상가로 보느냐에 따라 장기보유특별공제율이 달라집니다.

즉 주택으로 인정되는 경우에는 1가구 1주택자가 적용받는 24~80%의 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있지만 상가로 인정받는 경우에는 10~30%의 장기보유특별공제가 적용됩니다. 위 사례는 8년 정도 보유한 상태이므로 주택으로 인정되는 경우에는 64%의 장기보유특별공제율이 적용되지만 상가로 인정되는 경우에는 24%에 불과해 40%정도의 공제율 차이가 나게 되는 것입니다. 따라서 양도차익이 많은 경우 이에 따른 양도세 차이도 커질 수 있습니다.

점포겸용주택 전체를 주택으로 보느냐 주택으로 사용되는 부분만 주택으로 보느냐의 판단에 있어서 주의할 부분은 건축물 대장 등 공부상의 용도와 실제사용용도가 다를 수 있다는 것입니다. 또 불법 확장으로 인해 건축물 대장 등 공부상의 면적과 실제 사용면적이 다를 수 있습니다. 건축물 대장의 면적과 사용용도만으로 판단했다가 실제사용용도와 면적이 달라 주택으로 보느냐 아니면 상가로 보느냐가 달라질 수 있습니다. 따라서 반드시 측량 등을 통해 실제사용용도와 실제사용면적을 확인한 후 최종 양도세 신고방법을 결정하시는 것이 바람직합니다.

김종필 김종필세무사사무소 세무사

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 카카오! 원글보기

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