소액 상가임차보증금 국세보다 우선 변제

소액 상가임차보증금 국세보다 우선 변제

상가건문가액을 기중으로 안 우선 변제 한도 3분의 1

	이현회계법인 이용연 세무사

지난해말 15년간 다녔던 회사를 퇴직한 황당한 씨는 얼마 되지 않은 퇴직금으로 사무실이 밀집해 있는 건물 지하에 보증금 1000만원,월세 30만원의 임차계약을 하고자 한다．그런데 건물 주인이 세금을 내지 못하거나 채무불이행으로 건물 및 대지가 경매 또는 공매로 매각될 경우 임차보증금을 행여나 받지 못할까 걱정이 앞선다．

황 씨의 경우처럼 상가건물에 대한 임대차계약을 체결하고 관할세무서에 사업자등록을 한 상태에서 사업을 영위하던 중 임차한 상가 건물 등이 경매·공매 등에 의해 매각될 경우 소액의 상가임차보증금은 상가건물임대차보호법 및 세법상의 요건을 충족한다면 매각금액 중에서 국세 또는 가산금보다 우선하여 변제받을 수 있다．

일반적으로 채권은 발생원인 및 발생시기，금액에 상관없이 모두 평등하게 취급되지만 현행 국세기본법에서는 국세·가산금 및 체납처분비 등의 국세 채권은 원칙적으로 다른 공과금 및 기타의 채권에 우선하여 징수토록 규정돼 있다．

따라서 건물 주인 등이 국세 또는 기타의 채무를 이행하지 않으면 채권자는 임차인이 세들어 있는 건물에 대해 (가)압류 등을 건 뒤 경매 등을 통하여 매각,세금을 회수하게 된다．그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금(소액상가임차보증금)중 일정액으로 임차인이 국세 및 가산금보다 우선하여 변제받을 수 있다．하지만 소액상가임대차보증금도 체납처분비(국세체납으로 인한 재산의 압류 보관 운반과 매각에 소요된 비용 및 매각을 대행시키는 경우 그 수수료)보다는 우선변제되지 않는다．

이처럼 상가건물에 세들어 있는 임차사업자는 환산보증금(보증금+(월세X100))중 일정액을 다른 담보물권(저당권·질권·유치권)보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리가 있기 때문에 상가 건물 경매신청의 등기(또는 공매공고일)이전에 당해 상가 건물의 인도와 관할세무서에 사업자등록 신청을 해야 하는 등의 대항력을 갖추어야 한다．임차한 상가건물이 △서울특별시내에 소재하고 환산보증금이 4500만원 이하인 경우 1350만원 이하 △수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에 소재하고 환산보증금이 3900만원 이하인 경우 1170만원 이하 △광역시(군지역과 인천광역시는 제외)에 소재하고 환산보증금이 3000만원 이하인 경우 900만원 이하 △그 밖의 지역에 소재하고 환산보증금이 2500만원 이하인 경우 750만원 이하의 금액을 우선 변제받을 수 있다．다만 우선 변제받을 임차보증금은 상가건물가액의 1/3을 한도로 한다．

또 상가건물에 세들어 사업을 하는 소액상가건물임차자 외의 일반세입자도 상가건물임대차보호법에 의거,관할세무서에 사업자등록을 하고 상가 임대차계약서에 확정일자를 받게 되면 세들어 있는 건물 등이 경매 또는 공매로 넘어갈 경우 후순위권리자에 우선해 변제받을 수 있다．

구체적으로 확정일자(관할세무서장이 상가임대차계약서에 기입한 날짜)를 기준으로 임차한 상가건물이 △서울특별시내에 소재하고 환산보증금이 2억4000만원 이하 △수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에 소재하고 환산보증금이 1억9000만원 이하 △광역시(군지역과 인천광역시는 제외)에 소재하고 환산보증금이 1억5000만원 이하 △그 밖의 지역에 소재하고 환산보증금이 1억4000만원 이하인 경우 우선 변제받는다．상가건물을 임차하여 사업을 영위할 경우 세입자는 자신의 환산보증금이 상가건물임대차보호법에서 정하는 일정금액 이하의 환산보증금에 해당하는 지 여부를 검토해 관할세무서에 사업자등록과 동시에 확정일자 등을 미리 받아 두어야 자신의 재산을 법적으로 안전하게 보호받을 수 있다는 얘기다．