관리처분계획 인가시 조건 없이 이주하도록 한다고 명시했을때

Q 임대차 계약서 특약사항에 "관리처분계획 인가시 조건 없이 이주하도록 한다"고 명시하였습니다.

관리처분계획 인가시 세입자들은 주택임대차보호법에 나와있는 임대차 기간을 주장할 수 있는지요?

 

A 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아닌 임대차의 경우에는 민법이 적용됩니다.

민법 제628조는 '임대물에 대한 공고부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여

약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을

청구할 수 있다.'고 규정하고 있을 뿐, 특별히 차임증액의 한도를 정하고 있지 않습니다.

민법에는 임차인의 5년간 갱신청구권과 같은 규정이 없습니다.

다만, 민법 제639조에서 묵시의 갱신 관련 조항이 있을 뿐입니다.

따라서, 본건의 논점은 '관리처분인가시 조건 없이 이주하기로 한다'고 약정한 것이

위 법 제10조에 따라 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것'이어서

무효인가 하는 점입니다.

만일 무효라면 임차인은 2년간의 임대차기간을 주장할 수 있으나,

그렇지 않다면 주장할 수 없습니다.

결국 핵심은 위 약정이 임차인에게 불리한 것인지 여부입니다.

결과적으로 위와 같은 약정은 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 불리하다고 볼 수 있습니다.

따라서 특별한 사정이 없는 한 이 약정은 무효이므로 임차인은 2년간의 임대차기간을

주장할 수 있습니다.

그런데 임대차 계약 당시 임차인이 '관리처분인가시 조건 없이 이주하는' 대가로

보증금이나 월세를 파격적으로 저렴하게 하였거나,

임차인도 곧 관리처분인가가 나면 이주해야 된다는 사정을 잘 알고

그 대가로 저렴한 보증금만 지급하고 임차하는 경우가 있을 수 있습니다.

위와 같은 경우라면, 위 약정이 반드시 임차인에게 불리한 것이라고 단정할 수

없을 것입니다.

따라서 이러한 경우에는 위 약정이 유효하다 할 것이며,

임대차계약은 '관리처분인가시' 종료되었다고 해야 할 것입니다.

 

-한국부동산뉴스. 2008. 4.