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[스크랩] 우선변제권과 최우선변제권 차이

바이올렛~ 2016. 7. 19. 10:39


우선변제권과 최우선변제권 차이   임차인(세입자)이 임차주택(전월세집)에서 임차보증금을 보호받을 수 있는 권리에는 우선변제권과 최우선변제권이 있다. 우선변제권은 임차인이 경공매시 경락대금에서 배당순서대로 배당금을 받는 것이다. 반면 최우선변제권은 임차인이 배당순서에 관계없이 최우선적으로 먼저 배당금을 받는 것이다. 물론 모두 배당요구를 해야 권리를 행사할 수 있다. 우선변제권은 대항력 요건인 주택의 인도(입주)+주택등록(전입신고)을 하고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우에 인정되는 권리다. 임차인이 대항력을 갖추면 임차주택이 경매 또는 공매됐을때 경락대금에서 후순위 권리자에게 우선해 배당금을 받을 수 있다. 우선변제권의 기준일은 대항요건(입주+전입신고)과 확정일자중에서 늦은 날이다. 따라서 전입신고를 하면서 확정일자를 받는게 좋다. 최우선변제권이란 주택임대차보호법에 따라 임차주택이 경공매시 임차인의 소액보증금 중 일정액을 선순위 권리자보다 우선해 변제받을 수 있는 권리다. 소액보증금과 경매신청(경매개시결정기입) 등기전에 대항력 요건(입주와 전입신고)을 갖춰야 한다. 최우선변제 요건을 갖춘 임차인은 낙찰된 가격의 1/2의 범위내에서 소액보증금중 일정액을 가장 먼저 변제받게 된다. 최우선변제 소액보증금의 기준은 전입신고일이 아닌 선순위 저당권(담보물권) 설정일이다. 또 전세권 설정한 경우에는 소액보증금이라고 할지라도 최우선변제권을 행사할 수 없다. 2016년 7월 현재 서울의 경우 보증금이 1억원이하이면 3,400만원까지 최우선 변제받을 수 있다. 수도권 과밀억제권역은 8,000만원 이하 보증금일 경우 2,700만원까지 최우선 변제받을 수 있다. 따라서 임차인은 임대차계약서 작성전 등기부상에 선순위 저당권 설정일이 어느 시점인지를 꼭 확인해야 한다.

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임
글쓴이 : 발렌시아 원글보기
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