[스크랩] 신축빌라 들어갈때 유의할점?

‘서민주택 빌라의 부활 – 전세 탈출구로 신축 붐’,

 

요즘 전세 구하기가 어렵다 보니

신축빌라가 새롭게 관심을 끌고 있다는 신문기사 제목이다.

(한국경제 2014.10.21) 그런데 신축빌라에 들어갈 때는 몇 가지 챙겨보아야 할 대목이 있다.

등기가 아직 없으니 무엇을 보고 주인을 확인해야 하는지, 준공검사가 제대로 나는지, 임시 사용승인만 난 집에 들어가도 전세금이 보호되는지, 혹시 불법건물은 아닌지, 그럼 계약하지 말아야 하는지 등이 문제가 된다. 사례를 통해 차례로 알아보자.

사례 #1 임시 사용승인만 받은 집에 들어가는 세입자
화곡동에서 집을 구하는 K씨에게 신축빌라 현수막이 눈길을 끈다. 같은 면적의 아파트 보다 전세금이 5000만원이나 싸고 주차도 가능하다고 한다. 안내를 받아 내부를 살펴보니 인테리어도 마음에 들어 바로 계약하고 싶다. 그런데 아직 준공검사가 안 떨어졌다고 하는데, 이 집에 들어가도 전세금이 보호되는지, 그리고 전세금 일부를 대출받으려고 하는데 문제는 없는지 궁금하다.

사례 #2 투룸으로 허가 받고 원룸으로 개조한 집
신축된 원룸에 들려는 P씨는 계약을 망설이고 있다. 원래 투룸으로 허가를 받았는데 원룸으로 개조해 보증금 1000만원 월세 80만원에 세를 놓고 있다는 것이다. 등기부를 보니 벌써 근저당이 1억원이나 잡혀 있다. 주위에 알아보니 전입신고만 하면 P씨의 보증금은 보호된다고 한다. 과연 다른 문제는 또 없을까?

임시 사용승인만 받아도 입주할 수 있다

먼저 신축 건물이 완공되는 단계를 잠깐 살펴보자.

 

 

보통 ‘준공검사’ 라고 하지만 건축법상 용어는 ‘사용승인’ 으로 바뀌었다. 임시 사용승인은 사용승인을 받기 전에 공사가 완료된 부분에 한해 임시로 사용할 수 있도록 해주는 것이다. (건축법 제22조 제3항 제2호) 건물 전체에 대해 임시 사용승인이 날 수도 있고 동 별 혹은 가구 별로 임시승인이 날 수도 있다. 그리고 임시 사용승인이 나면 동 주민센터에서도 전입신고를 받아준다.

전입신고를 하면 전세보증금이 보호된다

일단 전입신고를 하고 들어가서 살면 임대차 보호법의 적용을 받게 된다. (주택임대차보호법 제3조 제1항) 비록 미등기 건물이라고 해도 이 법의 적용을 받는다고 판례는 명확히 해석하고 있다.

대법원 2007.06.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결
주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.

그리고 사례 #1의 경우, 사용승인 전이라 아직 등기가 없기 때문에 이 집에 근저당이나 가압류가 없다. 그래서 전입 신고한 세입자는 선 순위가 되는 것이다.

 

등기가 없어도 전세금 대출받는데 문제가 없을까요?

 

미등기건물 세입자에게는 전세보증금 대출이 안 될 수도 있다

대출을 받아 전세 잔금에 보태려고 한다면 문제가 될 수 있다. 은행은 대출 심사할 때 전세금의 대상이 되는 집의 상태를 보게 된다. 예컨대 (임시)사용승인을 받고 상당한 기간이 지났는데도 아직 등기가 없다면, 특히 1년 이상 장기 미등기 상태로 남아있다면, 대출을 안 해줄 수도 있다. 따라서 등기가 아직 없는 집에 들 때는 임대차 계약하기 전에 금융기관 담당자에게 전세금 대출여부를 확인해야 한다.

 

그런데요 등기가 없으면 누가 주인인지 어떻게 알죠?

 

분양을 받은 사람이 임대하는 경우라면 우선 분양계약서를 봐야 한다. 그리고 분양 계약금이나 중도금을 지급한 영수증도 확인한다. 분양하기 전에 건축주가 전세로 내놓은 경우라면 건축허가서나 임시사용승인서를 보고 누가 건축주인지 확인한다.

 

 

이제 사례 #2 불법 개조된 집에 들어가도 괜찮은가를 알아보자.

불법 개조된 집의 세입자도 임대차보호를 받는다

주택의 임차인이 임대차법의 보호를 받기 위해서는, 살고 있는 건물이 합법인지 불법인지를 묻지 않고 다만 ‘주거생활의 용도로 사용되는 주택’ 이면 충분하다. (앞에서 인용한 판례 2004다26133 참조) 따라서 사례의 세입자 P씨도 동 법의 보호를 받을 수 있다. 서울 지역의 경우 보증금이 9500만원 이하이면 3200만원까지는 보호 받게 된다. 가령 이 집이 경매를 당해도 P씨는 선 순위 근저당 1억원 보다 먼저 자신의 보증금 1000만원을 배당 받을 수 있다.

이 때 근저당 일자에 따라 보호받는 한도금액이 달라진다는 점을 유의해야 한다. 위에서 말한 3200만원은 근저당일자가 2014.1.1 이후인 경우에만 적용되는 금액이기 때문이다. 가령 근저당 일자가 2010.7.26~12013.12.31 사이에 있으면 2500만원으로 줄고2008.8.21~2010.7.25 사이라면 다시 2000만원으로 줄게 된다. 이 부분에 대한 자세한 내용은 필자가 부동산매거진에 올린 다른 글 ‘세입자보호 강화, 임대차보호법 개정’ 에도 나온다.

전입신고 시 등기부의 주소를 기재해야 한다

한편 불법 건물(건축법상 용어로는 ‘위반건축물’ 이라고 한다) 세입자는 전입 신고할 때 주소를 제대로 기재해야 한다. 사례의 경우 등기부에는 201호로 되어있는데 이를 원룸 2개로 개조하면서 각각 201호, 202호라고 문패를 붙여놓았다. P씨는 문패 기준 202호에 든 것이다. 전입신고할 때 반드시 등기부상 주소를 기재해야 임대차 보호를 받을 수 있다.

등기부 서울특별시 00구 00길 157, 2층 201호
문패 서울특별시 00구 00길 157, 2층 202호
전입신고 서울특별시 00구 00길 157, 2층 201호

만약 등기가 아직 없는 집이라면 건축물대장을 보고, 건축물대장도 아직 없다면, 건축허가서에 붙은 설계도면을 봐야 한다. 문패만 보고 전입신고하여 임대차 보호를 받을 수 없게 된 사례를 소개한다.

대법원 1995.8.11. 선고 95다177 판결
신축중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록 이전시 잘못된 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 ‘1층 101호’ 로 등재된 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 없다고 한 사례

불법 건물에 들 때는 최소한의 안전장치 - 특약이 필요하다

불법 건물도 임대차보호를 받는다고 해서 문제가 없는 것은 아니다. 구청에서 검사를 나오거나 이웃의 민원이 들어가면 허가 받은 상태로 복구해야 한다. 물론 그 책임은 집주인에게 있지만, 만약 그로 인해 기간을 못 채우고 나와야 할 경우라면 낭패가 아닐 수 없다. 따라서 “건축법 위반으로 인하여 발생하는 문제는 임대인 책임으로 한다.” 는 취지의 특약 조항을 두어 만일을 대비하는 것이 좋겠다.

글 이인덕

서울시청 임대차상담위원
서울대학교 상과대학을 졸업하고 서울시립대에서 도시행정학으로 석사학위를 받았다. 상담실에 접수되는 부동산 분쟁 사례를 통해 그 예방법을 찾는다. 잘못 알고 있는 거래 상식, 법과 어긋나는 거래 관행 때문에 발생하는 사건·사례들을 글로 쓰고 있다. 현장의 공인중개사들을 상대로 계약서 작성 실무 교육도 한다.
저서『나몰라 임대인 배째라 임차인』(부연사) 외 다수

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 7소나무7 원글보기

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