[스크랩] 상가 건물 임대차의 대항력

상가건물임대차의 대항력

2002년 11월 1일 상가건물임대차보호법의 효력이 발생되어 상가임차인들에게도 대항력, 우선변제권, 최우선변제권등 민법에서는 보장이 안 되던 임차인의 권리들이 생기게 되었습니다. 그러나, 주택임대차보호법과는 다르게 상가건물임대차보호법은 제정취지가 영세상인의 보호이다보니 모든 임차인이 이러한 권리를 누리지는 못하였습니다. 다음 사례를 보겠습니다.

1층 상가로 2개호수를 하나로 터서 음식점으로 이용 중입니다. 그 다음에 보시면 ‘임대보증금이 다액으로 상가건물임대차보호법 2조의 적용대상 제외’라고 나와 있습니다. 임대보증금은 환산보증금(월차임*100+보증금)이 상가건물임대차보호법 시행령에 해당하는 금액에 들어가야 이 법의 보호를 받을수 있는데 이 상가 임차인은 그렇지 않다는 말입니다.

제2조 (적용범위) 

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. [개정 2010.5.17 제10303호(은행법)] [[시행일 2010.11.18]]

사건내용을 보면 말소기준권리가 되는 2008.8.8. 하나은행 근저당권보다 먼저 사업자등록을 한 임차인이 있습니다.

그러나, 이 당시 시행중인 법에서는 보증금 1억6천만원, 월차임이 740만원이라 환산하게 되면 9억원이 되어(현재 서울지역이 4억원) 대통령령으로 정하는 기준에 들어가지 않아 상가건물임대차보호법상의 권리를 누릴 수가 없습니다. 매각물건명세서를 보더라도 배당요구를 했으나 확정일자가 없습니다. 그 이유는 무엇일까요? 임차인이 사업자등록을 위해 관할세무서에 가서 사업자등록을 한 후 확정일자를 받으려 담당자에게 가면 담당자는 환산보증금 초과를 이유로 확정일자를 찍어주질 않습니다. 

경매에서의 대항력은 말소기준권리보다 앞서야 대항력이 있는데 상가임차인은 사업자등록이 빠르다고 되는 것이 아니라 추가적으로 상가건물임대차보호법 보호대상에 들어가야 대항력이 생겼었습니다. 결국 임차인은 과거 법규정에 의거 보증금을 한 푼도 받지 못하고 나가야 하는 상황입니다. 낙찰자는 대금납부 후 이러한 내용을 인도명령신청서에 기재하여 임차인을 상대로 신청하면 인도명령결정이 나오게 됩니다.

그러나 2015. 5. 13 자로 일부 개정된 상가임대차보호법에 따라 상가건물의 임차인이 대항요건을 말소기준권리보다 앞서 갖추면 위 사건의 경우에도 대항력이 있다는 점 알고 계셔야 합니다. (단, 개정된 법 시행 후 갱신되거나 최초로 계약된 임대차부터 적용)

제2조 (적용범위) 

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2 부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. [신설 2013.8.13., 2015.5.13] 

제3조 (대항력 등) 

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. [개정 2013.6.7 제11873호(부가가치세법)] [[시행일 2013.7.1]]

그리고 임차인이 사업자등록을 한 날짜로 봐서는 상가건물임대차보호법 대상이 안된다는 것을 알고 임대인과 협의하여 민법에 있는 전세권 설정등기를 했었다면 보증금의 보호를 받을 수 있었을 것입니다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋부동산카운셀링 우광연 대표

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : Ace-1 원글보기

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