지난 번에 알아봤던 부동산 용어 편에서 주택의 분류 를 알아봤는데 어! 그러면 주변에서 볼수 있는 오피
스텔과 도시형생활주 택은 어디에 속할 까하는 궁금증이 생길 것 같아 오늘의 포스팅 주제로 정했어요.
오피스텔과 도시형 생활주택은 적용받는 법이 달라서 세금도 달라지게 되지요.. 그래서 이왕 손댄김에
오피스텔과 도시형 생활주택의 차이점도 같이 알아봐야 겠어요.
우선 먼저 오피스텔이 무엇인지 알아볼 필요가 있겠지요.
1. 오피스텔
★ 오피스텔 ☞ 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어이다. 낮에는 업무를 주로 하고, 저녁에는 개별실에 일부 숙식을 할 수 있는 공간을 만들어 호텔 분위기가 나게 설계한 건축물을 말한다. ☞ 오피스텔은 주 용도가 업무시설이고, 업무공간이 50% 이상이고 주거공간이 50% 미만인 건축물이다.
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오피스텔이 원래는 주로 낮에는 사무실로 사용하고, 저녁에는 숙식도 할 수 있게 만든 공간이예요.. 하지만
요즘은 업무보다는 주거용으로 사용하는 경우가 많아지긴 했어요..
건축법에서는 이를 업무시설에 분류하고 있어서 주택에 포함되지 아니하기 때문에 주택 이외에 오피스텔을 소
유하더라도 1가구 2주택에 해당되지 않아요. 실정법상 오피스텔은 건축물 분양에 관한 법률에 따라 업무용으
로 사용하는 경우, 주택법의 적용을 받는 일반 주택과 달리 업무시설을 기준으로 하여 세금을 부과해요.
하지만, 업무용이 아닌 주거용으로 오피스텔을 사용하는 경우에는 주거용 오피스텔에 해당이 되어 주택법의 준
주택에 해당이 되어 그이 따른 세금이 부과되요. 오피스텔이 업무용인지 주거용인지는 사실 구조는 판단하기
어렵고 주민등록 전입여부와 그해 오피스텔의 내부와 구조형태, 취사시설등 거주시설의 구비 여부및 사실상
사용하는 용도 등을 종합해 판단해요.
쉽게 설명하면 오피스텔은 같은 건물 안에 있지만 어떤 용도로 사용하는가에 따라서 적용받는 세제가 다르게 되는 거죠..
2. 도시형생활주택
도시형 생활 주택은 1~2가구 증가함에 따라 주거안정을 위하여 2009년에 개정되어 주택법에 입문을 했어요.
각종 주택건설 기준과 부대시설 등의 설치 기준을 적용하지 않거나 완화한 주택정책이었어요
그러므로 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받게 되는 거죠..
★ 도시형생활주택
☞ '국토의 계획 및이용에 관한 법률'에서 정한 도시지역에서만 건축할 수 있고 기반시설이 부족하여 난개발이 우려되는 비도시지역은 해당되지 않으며, 1세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 국민주택 규모의 300세대 미만으로 구성된다. ☞ 단지형 다세대주택은 세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 주거 형태로서 주거층은 4층 이하, 연면적은 660㎡ 이하로 건축하되 건축위원회의 심의를 받으면 1개 층을 추가하여 5층까지 건축할 수 있다. 건축물의 용도는 다세대주택에 해당한다. ☞원룸형은 세대별 주거 전용면적이 14㎡ 이상 50㎡ 이하인 주거 형태로서 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하되 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하여야 하며, 세대를 지하층에 설치하는 것은 금지된다. ☞건축물의 용도는 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택)에 해당하지만, 주택법에서 규정한 감리 대상에서 제외되고 분양가상한제도 적용받지 않으며, 어린이놀이터와 관리사무소 등 부대시설 및 복리시설, 외부소음과 배치, 조경 등의 건설기준도 적용받지 않는다. ☞하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그밖의 주택을 함께 건축할 수 없고, 단지형 다세대주택과 그밖의 도시형 생활주택을 함께 건축할 수 없다. 단, 준주거지역이나 상업지역에서는 원룸형과 기숙사형을 함께 건축할 수 있으며, 단지형 다세대주택을 제외한 그밖의 주택도 함께 건축할 수 있다. <주택법 시행령> |
겉모습을 보면 사실 오피스텔과 도시형생활주택은 별반 차이가 없어 구별하기가 어려워요. 그러면 오피스텔과
도시형생활주택의 차이점을 알아볼께요.
3. 오피스텔과 도시형생활주택의 차이점
| 오피스텔 | 도시형생활주택 |
분류 | 업무시설 | 공동주택 |
적용법 | 건축법 | 주택법 |
임대차사업자등록 | 주택임대사업자가능,일반임대사업자가능 | 주택임대사업자 가능 |
세금 | ★일반 임대사업자 등록시 취득세 -취득가의 4.6% 부가가치세 - 신규분양의 경우 20일이내 사업자등록시 부 가세 신고하면 부가가치세 건물가액의 10% 환급 단 10년동안 업무용으로 유지해야 한다. 임대소득의 5% 부가세로 내야 한다. 재산세 - 공시가격의 70%를 과표로 2억원 이하는 0.2% 10억원 이하는 0.3% 10억 초과는 0.4% 양도소득세 - 차액에 일반 세율 적용 종부세 - 비과세 (단, 토지는 합산)
★주택임대 사업자 등록시 취득세 - 전용면적 60m² 이하 면제 60m~85m² 이하 50%감면 85~149m² 25% 감면 <생애최초 구입자에 한하여 한시적> 재산세 - 전용면적 40m² 이하는 면제 40m²~60m² 50% 감면 부가가치세 - 건물가액의 10% 적용 양도소득세 - 다주택자도 일반세율 적용 장기보유특별공제 적용 종부세 - 비과세
★ 일반등록시 취득세 - 분양가,취득가의 4.6% 부가가치세 - 건물가액의 10% 재산세 - 공기가격의 70% 과표로 0.25% 양도소득세 - 시세 차익이 과료 강남 3구를 제외한 지역은 2년 이상 보유시 차익구간별로 일반세율(6~35%)로 적용 종부세 - 과세 대상으로 합상 대상
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★ 주택임대사업자등록시 취득세 전용 60m² 이하 - 면제<한시적> 재산세 전용 40m² 이하 - 면제 부가가치세 - 없음 종부세 - 없음 양도세 - 5년 이상 보유시 일반세율 적용
★ 일반취득시 취득세- 2.2% 재산세 -0.2% 부가가치세 없음 종부세 - 기존주택과 합산 과제 양도세 - 1세대 2주택시 50% |
무주택자 기준완화 | 오피스텔의 경우 일반사업자의 경우 1가구 2주택 제외 단, 전입신고시에는 2주택 | 1가구 2주택 적용(단 전용면적 20m² 이하는 무주택 간주) |
헉~헉.. 왜 이리 세금은 어려운지요... 지금 위 표를 정리하는데 너무 너무 애 먹었네요... 
그래도 항상 세법은 개정도 잘 되고 잘 바뀌므로 신경 써야 되요.. 세금은 복잡하므로 전문가와 상의를 해야 되지요.
그리고 오피스텔과 도시형생활주택은 겉모습은 같을지라도 건축물대장을 떼어보면 주용도란에 오피스텔은
근린생활시설(근생)으로 나와있고, 도시형생활주택은 공동주택으로 나와 있어요.
위의 내용이 어렵다구요.. 저~도요...
사실, 위의 내용은 오피스텔과 도시형생활주택을 구입시에 활용할 수 있겠네요.. 하지만 임대시에는
위의 내용은 별 도움이 되지 않는다구요. 그럼 ..임대시에 오피스텔과 도시형생활주택을 잠깐 살펴볼께요.
오피스텔과 도시형생활주택의 사용구조는 비슷하다고 보면되구요... 대신 오피스텔의 경우에는 관리비가 도시
형주택보다 조금 더 나올수 있어요. 또 오피스텔의 경우에는 도시형생활주택보다 주차장 공간이 확보 되어 있
어 주차는 하긴 수월할 것 같네요. 그리고 오피스텔의 경우는 주거용으로 사용할 경우 집주인에게 주민등록이
전(전입신고)이 가능한지를 알아봐야해요.
이 와 같이 오피스텔과 도시형생활주택을 비교해 봤어요. 도움이 되었는지 모르겠네요..
지금까지 부동산용어편으로 오피스텔과 도시형생활주택에 대해 알아보았습니다.
[출처] 부동산 용어 - 오피스텔과 도시형생활주택|작성자 황금두꺼비
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