[스크랩] 임차인 원상복구 의무 및 건물 임차인 부속물 매수

 

 

[임차인 원상복구 의무 조항]

 

 표준화된 임대차계약서 서식에 “임차인의 원상복구의무”의 규정이 빠지지 않고 들어가 있다.

문구 그대로 해석하면 임대차목적물을 임차하기 이전의 상태로 복구하도록 하는 의무이지만, 그 의미 이외에도 법적으로 ‘필요비, 유익비에 대한 포기’의 의미로 해석될 수 있다. 민법 제626조는 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하거나, 임차물의 객관적인 가치를 증가시킨 유익비를 지출한 경우 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있는데, 만약 임대차계약에 임차인의 원상복구의무가 규정되어 있다면, 이는 임대인에게 대한 필요비, 유익비 청구권을 임차인이 포기하는 것으로 법적으로 해석하는 것이다.

-. 원상복구조항은 필요비, 유익비에 대한 포기로 해석될 수 있다.

 임차인의 입장에서는 원상복구의무를 규정한 계약내용에 동의함에 있어, 원상복구비용을 임차인 스스로 부담해야 한다는 점과 함께 임차인이 임대차목적물에 투자한 비용 대부분을 임대인에게 청구할 수 있게 된다는 점을 유의할 필요가 있다.

-. 원상복구의무에 관한 입증책임은 임대인에게 있다.

 임대인이 임차인에 대하여 원상복구의무를 요구하고 의무를 이행하지 않을 경우 의무에 상당하는 금전을 청구하기 위해서는 임대차 개시하기 이전의 상태는 어떠하였고, 임대차가 종료된 현재의 상태는 어떠한데, 종전의 상태로 원상복구하기 위한 비용이 얼마인지에 관한 모든 입증을 임대인이 해야 한다.

 따라서 원상복구의무가 충실히 이행되기를 원한다면, 종전 상태에 관한 사진을 가급적 자세하게 첨부하고 사진에 담긴 원상태의 재질, 비용 등에 대해 임대차계약 당시부터 합의를 해 두는 것이 바람직하다. 그렇지 않으면, 임대차계약체결 당시부터 원상복구를 바로 ‘금액’으로 합의하는 것도 하나의 방법일 수 있다.

-. 불황일수록 원상복구조항에 대한 분쟁은 심할 수밖에 없다.

 경기가 호황일 때는 기존의 임차인이 나가고 새로운 임차인이 들어오게 되는 경우, 향후 기대될 수익이나 임대료 등과 비교할 때, 철거비용이 그다지 큰 부담으로 작용하지 않았었다. 때문에 통상 철거비용을 새로운 임차인이 대신 기꺼이 부담해 왔기 때문에 기존의 임차인이나 임대인에게는 계약서상의 원상복구조항이 그야말로 형식적인 문구에 지나지 않았을 것이다. 그러나 불경기가 계속되어 새로 들어오는 임차인 입장에서는 철거의무를 대신 부담하려고 하지 않는 경향이 늘고 있어, 기존의 임차인에 대한 원상복구문제가 심심찮게 분쟁거리로 등장한다.

 

 

[건물 임차인의 부속물매수]

 

 임차인의 필요비, 유익비에 대한 포기특약(원상복구 특약)이 임대차계약서상에 표시된 경우가 일반적인 상황에서 건물 임차인이 투자한 비용을 회수할 수 있는 거의 유일한 방법이 바로 부속건물매수청구권(附屬建物買收請求權)이다.

 민법 제646조 제1항은 “건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다”고 하고, 제2항은 “임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다”고 규정하고 있다.

-. 부속물매수청구권의 요약

 임차인이 임대인에 대하여 부속물매수청구권을 행사하기 위해서는 일정한 요건을 갖추어야 한다.

①     건물 기타 공작물의 임대차이어야 한다. 토지 임대차에 있어 임차인이 설치한 지상물에 관한 비용 회수는 이와는 별개로 민법 제643조에서 정한 토지임차인의 갱신요구권, 매수청구권의 문제로 해결될 수 있다.

②     임차인이 건물 기타 공작물의 사용의 편익을 위하여 부가시켰을 것을 요한다. 수도, 전기, 갓 등의 설비가 대표적인 경우이다. 가구 등과 같이 쉽게 떼어낼 수 있고 떼어내더라도 가치가 감소하지 않는 것은 대상이 아니다. 한편, 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 뿐이고, 임대한 건물 기타 공작물의 사용편익을 증대시키지 못한 것도 대상이 될 수 없다. 어떤 부분이 이에 해당되는지는 구체적으로 단정할 수 없지만, 사회통념 등을 감안하여 재판과정에서 밝혀질 수 있다.

③     임대인의 동의를 얻어 부속물을 부가하였거나 임대인으로부터 부속물을 매수하였을 것을 요한다. 실무상으로는 임대인의 동의가 있었는지 여부가 많이 문제된다. 임대인의 동의가 명시적이지 않고 묵시적이라도 무방하다.

④     부속물이 독립성을 가질 것을 요한다. 건물 자체의 수선 내지 증축, 개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물자체의 구성부분을 이루고 있는 독립된 물건이라고 볼 수 없어, 부속물매수청구권의 대상이 아니라(판례), 유익비상환청구권의 대상일 뿐이다.

-. 부속물매수청구권은 당사자의 합으로도 포기할 수 없다.

 부속물매수청구권은 임차인보호를 위한 강행규정이므로(민법 제652조), 당사자간의 합으로 포기 될 수 없다. 즉, 계약서상에 ‘임대차기간 만료 시 임차인은 임대인에 대하여 모든 비용 청구를 포기한다’고 약정하더라도, 부속물매수청구권에 대해서만큼은 약정이 무효인 것이다.

 

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : Golden face 원글보기

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