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Q. 얼마전에 오피스텔을 구입하였습니다. 임대사업자로 사업자등록을 하면 부가가치세를 환급 받을 수 있다고 해서 임대사업자 등록을 하였고 세금계산서를 교부 받아 환급을 받았습니다. 그런데 사정이 여의치 않아서 주거용으로 전환하여 임대하게 되었습니다. 부가가치세를 다시 납부해야 하고 1세대1주택 혜택도 받지 못한다고 하는데 오피스텔도 주택으로 보는 것인지요?
A. 오피스텔은 주거와 업무 목적으로 동시에 사용할 수 있도록 한 건물로서 건축법상 업무시설에 해당됩니다. 따라서 업무 목적으로 사용하면 사업용 건물로 취급돼, 부가가치세 과세사업용으로 사용한다면 부가가치세 환급 대상이 되며 사업용 자산으로 계상하여 감가상각에 의한 비용처리도 가능합니다. 그러나, 사실상 주거용으로 사용하게 되면 주택으로 봅니다. 즉 실제 사용 상황에 따라 판단하게 된다는 것입니다.
이렇게 주택으로 보는지 여부가 애매한 사례들을 몇 가지 더 살펴보겠습니다. 주택인지 여부를 판단할 때에는 실질과세 원칙에 따라 공부상 용도구분이나 허가 여부에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물인가에 따라 판단하게 됩니다.
점포에 딸린 방은 일시적으로 휴식하는 공간으로 사용하면 점포의 일부로 봅니다. 하지만 상시 거주하는 용도로 사용하면 주택으로 봅니다. 따라서 주택과 점포의 복합 건물인 경우에는 주택부분의 면적을 판단할 때에도 점포에 딸린 방을 상시 주거용으로 사용한다면 주택면적에 포함하여 전체 면적중에서 주택면적이 더 큰지 여부를 판단하면 됩니다.
공장 내에 소재한 주택을 종업원의 기숙사로 사용하면 주택으로 보지 않습니다. 또한 사원용 복지시설 아파트를 기업체의 자격으로 분양받아 사업용 자산으로 계상하고 종업원의 숙소로 사용하면 주택으로 보지 않습니다. 그러나, 소유자가 임의처분이 가능한 아파트 또는 별도의 단독주택을 구입하여 종업원의 기숙사로 사용하면 주택으로 봅니다.
주택신축 판매업자가 판매용으로 보유하는 주택은 사업상 재고자산으로서 개인 거주자의 소유 주택으로 보지 않습니다. 농어가에서 농기구 보관용으로 사용하는 주택에 부수되는 창고와 축사는 주택의 일부로 봅니다. 그러나, 주택과 분리되어 독립된 축사 또는 창고는 주택으로 보지 않습니다. 영유아보호법에 의한 가정보육시설(어린이 놀이방)은 놀이방 전용으로 사용하든 주거 겸용으로 사용하든 언제라도 주거용으로 이용 가능한 상태이므로 주택으로 봅니다. 단 1세대1주택을 판단할 때에는 주택수에 포함하지만 종합부동산세 과세대상 주택에서는 제외합니다.
이렇게 공부상은 주택이지만 주택으로 보지 않는 경우도 있고, 공부상 주택은 아니지만 실제로 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보는 경우도 있습니다. 따라서 1세대1주택에 해당되는지를 판단할 때에는 실제 용도를 검토하여 주택에 해당되는지 여부를 먼저 판단해야 할 것입니다. 또한 1세대 1주택, 종합부동산세 과세 여부, 중과세 대상 주택에 해당되는지 여부를 판단함에 있어서 각각 그 기준이 다르므로 주의해야 합니다.
세무법인 이정(以楨) 대표 세무사 김명정
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