[스크랩] 내 집 마련시 알아야 하는 취득증빙관리와 자금출처조사

경기도 평촌에 살고 있는 무주택자 이병은씨(38세)는 최근 집 주인으로부터 전세보증금을 올려달라는 전화를 받았다. 이씨는 1년 8개월 전에 25평형 집을 전세금 2억 2천만원에 살고 있는 중이고 그 동안 2년마다 이사를 다니는 것에 많은 불편을 느낀 이씨는 1년 전부터 내 집 마련의 꿈을 실현시키고자 부동산 시장 정보를 수집하고 취득 자금 마련 계획을 세우고 있다.

신문, 뉴스등 여러 경로를 통해 정보를 수집한 이씨는 부동산 가격이 더 이상은 하락하지 않을 것이라는 조심스러운 예측을 하였고 현재 주택담보대출의 이자율이 4% 초반이라는 점 역시 이씨의 내 집 마련 결정에 큰 영향을 미치게 되었다.

이씨는 최근 정부 종합청사 이전으로 인하여 주택가격이 많이 떨어진 아래의 과천 아파트를 사고자 한다.

<이씨가 구매하려는 아파트 정보>

구분	내용
매매가	48,000만 원
소재지	경기도 과천시 원문동 4 래미안슈르아파트
공급/전용면적	86.34㎡ / 59.97㎡
방수/욕실수	3개 / 2개
난방방식	지역난방
준공년월	2008.08

내 집 마련을 위한 자금준비를 완료한 이씨는 생애 첫 아파트 구입 시 어떠한 점을 유념해야할까?

1. 부동산을 취득하면 반드시 내야하는 취득세

이병은씨는 아파트를 취득함에 따라 원칙적으로는 취득세를 내야 한다. 하지만 이씨와 아내의 소득이 연 7000만원 이하인 경우 '2013년 4월 1일 부동산 대책'의 핵심 정책인 생애 최초 주택 취득자에 대한 취득세 면제 혜택을 적용 받을 수 있어 이씨는 취득세를 한푼도 내지 않아도 된다.

생애 최초 주택 취득자에 대한 취득세 면제 요건

구분	요건
부부합산소득	연 7000만원 이하
금액기준	6억원 이하
면적기준	면적기준 없음
생애 최초 구입여부	생애 최초 구입
적용시한	2013년 4월 1일 ~ 2013년 12월 31일

※ 국회 안전행정위원회의 2013년 4월 29일 지방세특례제한법 개정안 의결로 대책 발표일인 4월 1일부터 소급 적용된다.

만약 이씨 부부의 연간 소득금액이 7000만원을 초과하거나 아파트의 가격이 6억원을 초과하는 경우에는 아래의 세율표에 따라 취득세를 납부해야 한다.

현재 주택 취득세 세율 (감면 적용 : 2013년 6월까지 적용)

구분			취득세	지방교육세	농어촌특별세	합계세율
1주택자	9억 이하	85㎡ 이하	1%	0.1%	비과세	1.1%
		85㎡ 초과	1%	0.1%	0.65%	1.75%
	9억 초과~12억 이하	85㎡ 이하	2%	0.2%	비과세	2.2%
		85㎡ 초과	2%	0.2%	0.5%	2.7%
	12억 초과	85㎡ 이하	3%	0.3%	비과세	3.3%
		85㎡ 초과	3%	0.3%	0.35%	3.65%
다주택자	12억 이하	85㎡ 이하	2%	0.2%	비과세	2.2%
		85㎡ 초과	2%	0.2%	0.5%	2.7%
	12억 초과	85㎡ 이하	3%	0.3%	비과세	3.3%
		85㎡ 초과	3%	0.3%	0.35%	3.65%

이병은씨 부부의 연간 소득금액이 7천만원을 초과한다면 얼마의 취득세를 내야할까?

이씨는 이번 주택 취득시 1주택자가 되고 9억 미만, 전용면적 85㎡의 주택을 취득하게 된다.

취득세 = 4억 8천만원 X 1.1% = 528만원

현재 취득세 감면 연장은 오는 6월까지로 예정되어 있고 정부와 새누리당은 4·1 부동산대책에 생애 최초 주택 취득자에 대한 취득세 면제 혜택이 포함됐고 시장 정상화를 위한 대책도 마련된 만큼 취득세 전반에 대한 감면은 종료하기로 했다. 이에 따라 7월부터는 9억원 이하 주택은 2%, 9억원 초과 주택은 4%의 취득세를 내야 한다.

따라서 부부합산소득이 7천만원 이하이고 구입하고자 하는 주택의 가격이 6억원 이하인 경우에는 연말까지 생애 첫 주택을 구입하여도 취득세를 물지 않아도 되나 부부합산소득이 7천만원을 초과하거나 구입하고자 하는 주택이 6억원을 초과하는 경우에는 2013년 6월 30일 전에 주택을 구입하여야 취득세를 절세할 수 있다.

2. 내 집 마련시 발생한 비용 증빙 챙기기

이 씨가 주택을 구입시 취득세외에 추가적으로 들어가는 비용은 국민주택채권 매입 또는 할인 비용, 인지세, 법무사 수수료 등이 있다. 또한 노후된 집을 산 경우 이사를 가기 전에 집 수리 또는 인테리어 공사를 하는 경우가 많다. 이러한 내 집 마련시 소요된 모든 비용은 증빙자료를 반드시 챙겨야 한다.

인테리어 공사를 예를 들어 알아보도록 하자.

이병은씨는 주택을 구입하고 이사 가기전에 인테리어 공사를 하려고 한다. 인테리어 공사비는 양도소득세법상 자본적 지출액이 되어 추후 해당 아파트를 양도할 경우 양도소득세 신고시 필요경비로 인정 받을수 있다. 따라서 인테리어 공사 업체로부터 현금영수증, 세금계산서 등 증빙을 반드시 챙겨야 한다.

또한 공사금액이 큰 경우에는 세무서에서 단순히 증빙만을 확인하지 않고 금융거래내역까지 요구하는 경우가 많다. 따라서 공사금액이 큰 경우에는 수표 또는 현금으로 결제하지 말고 송금을 하는 것이 향후 문제의 소지가 작아진다. 현금영수증 또는 세금계산서를 발행한 사업자의 대표자의 이름과 실제로 대금을 지급받은 계좌의 소유주가 다른 경우에는 해당 비용 전체를 부인하는 경우가 있으므로 송금을 할 때는 공사업체의 대표자의 계좌인지 여부를 확인하고 송금하고 반드시 송금증을 보관하도록 하자.

3. 비용에 대한 증빙은 왜 챙겨두어야 하는가?

아파트를 취득한 이병은씨는 언젠가는 취득한 아파트를 팔게 될 것이다. 기본적으로 1세대 1주택자의 아파트 양도소득은 비과세가 적용되지만 양도금액이 9억원 초과인 고가주택 (1세대 1주택) 이나 다주택자의 아파트 양도에 대해서는 양도소득세를 내야 한다.

아파트를 취득하면서 소요된 취득세, 법무사수수료, 인테리어 공사비용등은 적격증빙이 있는 경우 필요경비로 처리가 가능하다.

하지만 부동산이라는 자산의 특수성 때문에 취득한지 1~2년 안에 해당 부동산을 다시 파는 경우는 극히 드물다. 통상 짧게는 수년 후 길게는 수십년 뒤에 주택을 양도하는데 취득시점에 영수증을 제대로 챙겨 두지 않으면 양도시점에 해당 영수증을 찾는 것은 여간 어려운 일이 아니다. 따라서 취득시에 들어간 영수증들은 미리 챙겨두어야 향후 양도소득세 신고시 비용처리가 가능하므로 영수증은 꼼꼼히 챙겨두어야 한다.

<부동산 취득시 발생하는 비용 증빙서류>

4. 국세청의 자금출처조사란?

만약 이병은씨가 주택을 매입할 때 부족한 자금 1억 6천만원을 대출 받지 않고 부모님으로부터 도움을 받는 다면 어떤 문제가 생길까? 이런 경우 자금 출처 조사 문제가 발생할 수 있다.

상속증여세법 45조 1항에는 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 자금출처로 입증된 금액이 취득재산의 가액에 미달하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산의 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산취득자의 증여재산가액으로 한다는 규정이 있다.
자금출처조사 결과 취득 자금의 출처를 소명하지 못하면 증여세를 물어야 한다.

5. 자금출처조사 대상선정 방법

국세청은 이병은씨가 재산을 자력으로 취득하였는지 여부를 어떻게 파악하는 것일까?

국세청은 2009년 12월에 "소득-지출분석시스템" 속칭 PCI(Property Consumption Income) 분석 시스템을 개발하여 국세행정 전반에 활용하고 있다.

Property Consumption Income 분석이란 국세청이 보유하고 있는 과세정보자료를 통합 관리하여 일정 기간 동안의 신고소득(Income)과 재산의 증가(Property)와 소비지출액(Consumption)을 비교 분석하는 시스템을 말한다.

PCI 분석의 개념은 아래의 산식을 통해 알 수 있다.

재산증가액 (부동산) (주식) (회원권 등)

+

소비지출액 (해외체류비) (신용카드·현금영수증 사용액 등)

-

신고소득금액

=

탈루혐의금액

예를 들면 이병은씨가 12년간 직장생활을 하면서 국세청에 신고된 소득이 6억 7천만원, 소비가 3억 5천만원 (신용카드,현금 영수증 사용액)이고 재산(과천아파트) 이 4억 8천만원 증가했다면 1억6천만원 만큼은 소득이 누락되거나 증여받은 것으로 추정한다는 것이다. 국세청은 신용카드사, 국토교통부등과 협조하여 국민 개개인의 재산증가액과 소비지출액등을 쉽게 알 수 있다. 이를 통해 국세청은 부동산 취득능력이 없음에도 불구하고 고액의 부동산을 취득한 경우에 자금출처조사 대상으로 지정하게 된다.

만약, 이병은씨의 부족 자금인 1억 6천만원을 주택 담보 대출 받았다면,

주택담보대출은 기본적으로 자금출처조사 대상은 아니다. 국세청은 국토교통부를 통해 부동산 등기에 관한 자료를 받기 때문에 취득한 부동산에 은행 대출이 있는지 없는지는 쉽게 알 수 있다. 하지만 대출금을 누가 상환하느냐에 따라 문제가 발생할 수 있다. 즉 대출은 이병은씨가 받고 실제 원금과 이자상환은 이병은씨의 부모님이 대신 한 경우에는 과세관청이 해당 사항을 알게 된 경우 동 대출금과 이자에 대해 증여세 과세 문제가 야기될 수 있다. 상속증여세법 45조 2항에는 채무상환자금의 증여추정 규정이 있기 때문이다.

만약, 이병은씨의 부족 자금인 1억 6천만원을 부모님으로부터 받았다면,

상속증여세법상 재산을 자력으로 취득하기 어려운 경우란 아래의 산식으로 판단한다.

취득재산의 가액 - 입증된 금액 ≥ MIN (취득재산 X 20% , 2억원)

입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액의 20%에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우는 제외한다.

이병은씨의 경우 재산을 자력으로 취득하기 어려운 경우에 해당하여 증여추정금액이 1억 6천만 원이 된다.

4.8억 원 (아파트매수가격)	-	3.2억원 (전세보증금+정기예금)	≥	MIN ( 4.8억원 X 20% , 2억원)
1.6억원			≥	9천 6백만 원

1억 6천 만원을 증여 받는 경우에는 증여세로 22백만원을 내게 된다.

하지만 한정된 국세청 인력으로 모든 부동산 거래를 일일이 자금출처조사를 하기에 어려움이 있으므로 아래 금액을 초과한 경우에만 증여 추정 대상으로 선정하여 조사를 한다.

<증여 추정대상 선정 조사기준>

구분		취득재산		채무상환	총액한도
		주택	기타재산
세대주인경우	30세이상인자	2억 원	0.5억 원	0.5억 원	2.5억
	40세이상인자	4억원	1억원	0.5억원	5억
세대주가 아닌 경우	30세 이상인 자	1억 원	0.5억 원	0.5억 원	1.5 억
	40세 이상인 자	2억 원	1억원	0.5억원	3억
30세 미만인 자		0.5 억	0.3억	0.3 억	0.8 억

PCI 분석은 비단 부동산 취득 자금 출처 조사에만 이용되지는 않는다. 직장인들의 소득은 비교적 투명하게 관리 되지만 개인 사업자 또는 중소기업의 대표자의 세금은 투명하게 신고 되지 않는 경우가 여전히 많다. 예를 들어 개인사업자가 연 소득을 1억원으로 5년간 신고했는데 5년동안 15억의 고급 아파트를 취득하고 해외여행을 10회 가고 고급 외제 승용차를 소유하고 있다면 PCI분석을 통해 탈루 혐의금액에 대해 세무조사가 나올 수 있다.

박근혜 정부는 대규모 복지 정책을 예고한 바 있지만 증세에 대해서는 세율 인상에 대한 논의보다 숨은 세원 관리, 지하경제 양성화를 추진하기 위해 국세청 세무조사 인력을 대폭 늘리고 있다. 따라서 올 해 부동산을 구입하고자 하는 사람들은 이러한 국세청 분위기를 고려하여 구입시부터 자금출처조사 가능성 여부를 면밀히 검토하여 부동산을 취득해야 할 것이다.

글 홍용준

공인회계사 홍용준 사무소 대표
서강대학교 경영학과를 졸업하고 삼일회계법인에서 근무하였다. 현재, 공인회계사 홍용준 사무소를 운영하고 있고, 연세대학교 법무대학원에서 경영법무를 전공하고 있다. 한국토지보상조세연구회에서 연구원으로도 활동하고 있다.

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 카카오! 원글보기

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