[스크랩] 경매 및 부동산 이슈 총정리!

최근 경매시장은 ‘4.1 부동산대책 후속조치’와 ‘경매 첫 매각가 변경’ 등 호재로 작용할 수 있는 이슈로 인해 고조되고 있다.

 

하지만 계속해서 바뀌는 정책 기준과 적용일자로 인해 혼란스러워하는 사람들이 있을 수 있다. 잘 알고 있지만 정리가 되지 않는 분들까지 참고할 수 있도록 최근 이슈들을 정리해 보자.

 

1. 1세대 1주택자 소유 주택 구입시 양도소득세 면제

 

가장 큰 이슈, 양도소득세 면제는 6억 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하의 신축•미분양주택, 1세대 1주택자(일시적 2주택자 포함)의 주택을 대상으로 한다. 법안 처리단계마다 수정을 거듭해 혼란을 주긴 했지만 결론적으로 적용시기는 4월 1일부터 올해 말까지로 확정됐다. 여기에 정부는 주거용 오피스텔도 양도세 감면 대상에 포함시켰다. 이 중 경매 입찰자들이 눈여겨 볼 만한 부분은 1주택자 소유 주택에 관한 정책이다.

 

하지만 이전에도 언급했듯 경매에서는 일반매매와 달리 1세대 1주택자를 확인할 방법이 요원하기 때문에 사전에 대안을 강구해야 한다. 관할 시군구청에 찾아가 개별 물건을 적시하고 1주택자에 해당하는지를 미리 확인해달라고 요구해보는 것도 방법이 될 수 있다.

 

2. 생애최초 주택 구입시 취득세 면제

 

4.1대책 후속조치로 확정된 또 한 가지 정책은 취득세 면제다. 취득세 면제는 부부합산 연소득이 7000만원 이하인 세대가 처음으로 주택을 구입하는 경우에 적용된다. 적용대상은 6억 원 이하 주택에 한정. 양도세 면제와 마찬가지로 4월 1일부터 연말까지 구입하는 주택에 적용된다. 취득세 면제는 양도세와는 달리 85㎡ 이하 주택이나 주거용 오피스텔은 적용대상이 아니므로 주의가 필요하다.

 

3. 경매물건 첫 매각가 80%로 변경

 

마지막으로 살펴볼 이슈는 경매물건 첫 매각가 변경이다. 지난 3일 법무부는 채무자 구제절차 개선을 위해 ‘민사집행법 일부개정안’을 입법예고했다. 이 중 가장 눈에 띄는 사항은 ‘최저매각가격 하향조정’이다. 현재 경매법원은 처음 매각되는 경매물건의 최저매각가격을 감정가의 100%로 정하고 있다.

 

하지만 처음 경매되는 물건의 낙찰률이 15%에도 미치지 못하는 등 경매 절차가 장기화 됨에 따라 감정가에서 20%를 차감한 금액이 첫번째 매각 당시의 최저매각가가 되도록 하향조정하겠다는 내용이다. 실제 부동산태인이 5월(1~6일) 들어 진행된 경매사건 4452건(차량 및 기타 제외)을 조사해보니 신건낙찰률은 3.9%에 불과했다. 그나마 4월(신건낙찰률 3.5%)에 비하면 0.4%p 오른 것이다.

 

이번 개정안에는 공유자우선매수권의 행사를 제한하는 내용도 포함돼 있다. 현행법에서는 부동산 지분 공유자의 우선매수신고권 남용으로 ‘적절한 매각을 방해하는 행위’를 막을 수 없다. 이를 개선하기 위해 공유자우선매수신고 시 보증금을 제공하지 않거나 신고를 철회한 경우에도 우선매수권을 행사한 것으로 간주, 우선매수신고 횟수를 1회로 제한키로 한 것이다.

 

이에 따라 우선매수권 행사로 인한 경매절차 지연을 줄이고, 처음 경매에 부쳐지는 ‘신건’도 1회 유찰을 거친 것처럼 80%의 가격부터 입찰할 수 있도록 함으로써 경매진행이 좀 더 빨라질 것으로 기대된다. 다만 초회부터 입찰자가 늘어날 것으로 예상되는 만큼 적절한 경매입찰전략이 함께 요구되는 시점이다. 양도소득세와 취득세 면제 정책과 관련해 확정된 내용을 정확하게 알아두는 것이 중요하다고 판단하고 있다. 잘못된 정보에 기인한 경매입찰은 필연적 손실로 귀결되기 때문이다.

 

정확한 정보를 전제로, 향후 적용될 최저매각가격 하향조정과 공유자우선매수권 행사 제한 등의 내용을 꼼꼼히 챙긴다면 입찰트렌드를 선도하는 첨단 경매인이 될 수 있을 것이다.

 

 

(출처:부동산태인 홍보팀)

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

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