'반값 아파트' 보금자리주택 완전정복

주변 시세 50~70%

정부는 지난달 27일 ‘서민주택 정책’을 발표하면서 5월 지정한 수도권 네 곳의 보금자리주택 시범지구에 대한 예상 분양가를 함께 공개했다. 전용 85㎡ 기준으로 서울 강남 세곡과 서초 우면지구는 3.3㎡당 1150만원, 경기도 하남 미사지구는 950만원, 고양 원흥지구는 850만원으로 나왔다. 서울 강남권은 인근 아파트 시세의 절반, 경기도 두 곳은 70% 수준이다. 특히 서울 강남권 두 곳은 강남구 아파트의 평균 매매가(3.3㎡당 3000만원 선)와 비교하면 거의 3분의 1 수준이다. 4개 지구의 추정 분양가는 9월30일 입주자 모집공고 때 공개된다. 이때 공개되는 분양가는 보상,기반시설 설치비 등을 감안한 최고 금액으로 제시될 예정이다. 따라서 내년에 사업승인 후 본청약 시점에서 확정될 분양가는 다소 낮아질 수 있다고 국토해양부는 설명했다. 정부는 보금자리주택을 많이, 빨리 공급해 집값을 안정시킬 계획이다. 튀어 오르는 집값ㆍ전셋값을 아무리 눌러 봐야 공급이 부족한 상황에선 해법이 없다는 논리다. 2012년까지 총 32만가구 분양 지역은 수도권 요지의 그린벨트다. 애초 2018년까지 수도권 그린벨트에 30만 가구를 짓기로 했던 것을 2만 가구 더 늘려 총 32만 가구를 이명박 대통령의 임기인 2012년까지 모두 짓기로 했다. 게다가 보금자리지구에 보금자리주택 외에 내년부터 4년여에 걸쳐 민간 아파트도 약 12만6000가구가 들어선다. 서울 송파구와 성남ㆍ하남시에 걸쳐 조성되는 위례(송파)신도시 아파트 분양도 예정보다 8개월 앞당겨져 내년 4월 처음 선보인다. 사전예약제로 우선 분양되는 아파트는 시범단지 내 보금자리 분양주택으로 많게는 4000가구 정도다. 위례신도시는 당초 내년 말 시범지구에서 4200가구가 분양될 예정이었다. 그러다 올해 도입된 보금자리주택 사전예약제 적용을 받으면서 분양을 8개월 앞당겼다. 국토부 관계자는 “인기 지역의 아파트 분양 일정을 앞당겨 주택시장을 안정시키기 위해 위례신도시에 사전예약제를 적용키로 했다”고 말했다. 내년 4월 사전예약 물량은 시범지구의 전용 85㎡ 이하 분양주택의 80%다. 국토부 신도시개발과 김동호 과장은 “설계를 해봐야 구체적인 물량이 정해지는데 현재로선 사전예약 물량이 최대 4000가구로 추정된다”고 말했다. 분양가는 전용 85㎡ 기준으로 3.3㎡당 1000만원 선으로 예상된다. 이런 물량은 분당ㆍ일산 등 1기 신도시(29만2000가구)보다 많은 물량이다. 집값을 안정시키는데 공급 확대만한 묘약은 없다. 정부가 이번에 발표한 대책은 수요가 있는 곳에 공급을 확 늘리는 것이기 때문에 영향력이 상당히 클 전망이다. 집값 안정에 도움줄듯 주택산업연구원 권주안 연구실장은 “분당신도시 등 1기신도시 입주가 시작된 1991년부터 10년 동안 서울ㆍ수도권 집값이 뚜렷한 안정세를 보였는데 주택공급 규모나 입지, 그리고 가격을 봤을 때 이번 대책은 그 이상의 효력을 발휘할 것”이라고 내다봤다. 국민은행 통계자료에 따르면 1991년부터 1993년까지 서울 집값은 매년 하락했다. 그 이후 1997년까지도 년간 2% 안팎에서 등락을 거듭했다. 부동산전문가들이 주목하는 것은 분양가다. 서울 강남권에 3.3m²당 1100만원대의 분양가는 주변시세의 절반 이하다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “가격이 저렴한 새 아파트가 계속 나오는 상황에서 기존 아파트 가격이 오르기는 힘들다”며 “강남권 기존아파트를 매입하려던 대기수요도 보금자리지구 내 주택으로 분산될 가능성이 크다”고 말했다. 그러나 이번 정책이 만능은 아니다. 입주시점까지 최소 3년은 필요하기 때문에 지금 당장 주택시장에 미치는 영향은 심리적 안정 외에는 없다. 실제 1989년 4월 분당ㆍ일산신도시 건설계획이 발표됐지만 그 해 서울 아파트값은 16.5%나 올랐다. 실수요에 의해 실시간으로 움직이는 전세시장은 오히려 지금의 전세난이 더 심해질 수 있다. 보금자리주택을 분양받기 위해 전세기간을 늘리는 전세수요가 증가할 가능성이 크기 때문이다.   보금자리주택 후보지는 어디 정부가 10월 중 수도권 그린벨트에 보금자리지구 5~6곳을 추가 지정키로 함에 따라 대상지가 어딘지에 관심이 쏠리고 있다.   국토해양부는 서울 도심과 가까우면서도 비닐하우스와 창고 등이 밀집해 보존 가치가 낮은 그린벨트 해제 예정지를 후보지 기준으로 삼는다는 원칙을 정했다.   국토부 관계자는 “추가 보금자리지구는 시범지구와 비슷한 서울 반경 20~25㎞ 이내에서 선정할 예정”이라고 말했다.    부동산 업계에서는 의왕ㆍ광명ㆍ시흥ㆍ남양주시를 유력 후보지로 꼽는다. 서울과 인접한 데다 비닐하우스ㆍ축사ㆍ창고 등이 많이 들어서 그린벨트로서의 보전 가치가 낮은 편이기 때문이다.   지하철과 도로 등 기반시설도 잘 갖춰져 있다. 도심과 가까운 지역에 서민 주택을 많이 짓겠다는 그린벨트 해제 취지에 부합하는 셈이다. 광역교통계획이 마련된 데다 시범단지와 지역이 겹치지 않아 추가 대상지로 손색없다는 게 업계의 해석이다. 광명시는 서울과 붙어있는데다 시를 둘러싸고 24.3㎢의 그린벨트가 있어 임야를 제외한 나머지 지역을 보금자리주택지로 활용할 만하다.   남양주에서는 국도47호선 동쪽 퇴계원과 진접지구 중간지점에 비닐하우스가 대거 들어선 진건읍이 거론되고 있다. 5~6년 전 경기도가 신도시 개발을 검토했던 의왕시 백운호수 주변도 그린벨트 해제 가능성이 크다.   후보지로 거론되는 곳 중 일부지역 부동산 중개업소에는 그린벨트 주변 토지에 대한 투자자들의 문의가 이어지고 있다. 이와 별도로 그린벨트에서 국민임대지구로 추진 중인 서울 서초구 내곡지구와 강남구 수서2지구가 보금자리지구로 전환될 예정이다. 서울시는 이들 지구를 보금자리주택 단지로 지정하기 위해 국토부와 협의 중이다.